「定年を迎えたが、年金の受給額が思ったより少なかった…」
「退職金を一部住宅ローンの返済に充てたが、まだ残債があり、月々の返済額が生活費を圧迫している…」
「預貯金を切り崩すのも限界があり、返済を続けることが難しくなってきた…」
このような状況に陥っていませんか？
定年後、年金や限られた収入の中で突然の出費や収入減が重なると、大切な自宅を手放さなければならないかも、と不安になることもあるでしょう。しかし、慌てて普通の売却を検討する前に知っておきたいのが「任意売却」という選択肢です。
任意売却は、単に資産を手放すのではなく、生活の再建をサポートするための特別な方法。本記事では、任意売却の仕組みやメリット、定年後に検討すべき他の選択肢について詳しく解説します。一人で悩まず、まずは解決への一歩を踏み出してみましょう。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまい、通常の返済が困難になった際に、債権者（主に銀行や金融機関）と合意を得たうえで、自宅を市場価格に近い金額で売却する方法です。
通常、住宅ローンの返済ができなくなると、金融機関は「競売」にかけて不動産を強制的に売却し、残債を回収します。しかし、競売では市場価格より低い金額で取引されることが多く、債務者（住宅ローンを組んだ人）にとって不利な結果になりやすいです。
任意売却は競売に至る前に、債権者と話し合いを行い、一定の条件をもとに売却を進めるため、より有利な条件での売却が可能です。手続きは専門知識が必要なため、任意売却のサポートを行う専門業者や不動産会社、弁護士が間に入り、交渉や売却活動を進めます。
任意売却の5大メリット
任意売却には、経済的・精神的な負担を軽減するさまざまなメリットがあります。具体的に紹介します。
1. 市場価格に近い価格で売却できる
競売では不動産が通常よりも低い価格で売却されることが一般的ですが、任意売却では市場価格に近い金額で売却できます。結果的に、残った債務の負担を少しでも軽減しやすくなる点が大きなメリットです。
2. プライバシーが守られる
競売は裁判所が関与するため、広告に物件情報が掲載され、周囲に知られてしまう可能性があります。しかし、任意売却は一般の不動産売却と同様に行われるため、周囲に事情を知られる心配が少なくなります。
3. 諸費用を売却代金から捻出できる
任意売却では、不動産会社への仲介手数料や登記費用、引っ越し費用などの諸費用を売却代金から支払えます。手持ち資金が少ない場合でも、手続きにおける経済的負担を軽減することができます。
4．残債の返済条件を交渉できる
任意売却を行った後、残った住宅ローンの返済条件について金融機関と話し合うことができます。たとえば、月々の返済額を減らしてもらう、返済期間を延ばしてもらうなど、無理のない返済計画を立てることが可能です。
5．契約日や引き渡し日の融通がきく
競売の場合は強制的に期日が決められますが、任意売却では売却のスケジュールを柔軟に調整できます。引き渡しのタイミングを家族の都合や新居への引っ越し準備に合わせることもでき、心理的な負担を減らせます。
任意売却の主な流れ
任意売却の主な流れは以下の通りです。
- 金融機関（債権者）に相談・承諾を得る
住宅ローンの返済が難しいことを金融機関に伝え、任意売却の許可を得る。 - 任意売却の専門業者に依頼する
不動産会社や任意売却専門の相談窓口と契約し、手続きをサポートしてもらう。 - 売却価格の設定と売却活動
市場価格に近い金額で物件を売りに出し、買い手を探す。 - 売却代金で住宅ローンの残債を返済
売却代金から諸費用を差し引き、残債の返済に充てる。 - 引き渡しと残債の取り決め
引き渡し後に残債が残る場合は、返済計画を金融機関と協議する。
このように任意売却は、競売と異なり、売却方法や手続きを自分で決めることができ、生活再建の手助けとなる方法です。
※クリックできます↑任意売却の注意点
債権者の同意が必要
任意売却を実行するには、抵当権を抹消するために債権者の同意が不可欠です。
債権者は不動産の相場価格、残債の金額、競売までの期間を重視します。同意を得るには、適切な不動産査定書の提出や、競売申し立て前の早期交渉が重要となります。
時間制限がある
任意売却の期間は通常、販売開始から約1年です。債権者が期間を決定し、一般的に3〜6ヶ月長く設定されますが、買い手がつかない場合は短期間で競売手続きに移行する可能性があります。時間的制約があるため、迅速な対応が求められます。
必ず高く売れるとは限らない
任意売却は競売よりも高値で売却できる可能性がありますが、保証はありません。市場状況や物件の状態によっては、希望価格で売却できないこともあります。
債権者との交渉や市場価格の変動により、予想以上に低い価格での売却を余儀なくされる場合もあります。
信用情報が傷つく可能性がある
任意売却自体は信用情報に影響しませんが、多くの場合、住宅ローンの滞納が原因で行われます。
3ヶ月以上の滞納で「異動情報」が登録され、信用情報に傷がつく可能性が高くなります。結果的に、将来の借入れや契約に影響を及ぼす可能性があります。
売却と賃貸が合わさったリースバックなら住み続けることも可能
リースバックは、住宅を売却し、その後賃貸契約を結ぶことで同じ家に住み続けられる仕組みです。主な特長として、以下のような特徴が挙げられます、
・短期間で不動産を現金化できることと
・売却後も引っ越しの必要がない。
・将来的に再購入（買戻し）の可能性がある
・所有権が移転するため、ランニングコストを軽減できる
所有者は売却代金を自由に使用でき、住宅ローンの返済や生活資金として活用できます。また、固定資産税や管理費などのランニングコストを軽減できる利点もあります。
リースバックを利用する際は、普通賃貸借契約か定期賃貸借契約のいずれかを締結することになり、長期的な居住希望に応じて適切な契約を選択することが重要です
任意売却を活用し、安心して生活再建を目指しましょう
任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった際に、競売よりも有利な条件で売却を進める方法です。市場価格に近い金額で売却できるだけでなく、プライバシーを守りながら手続きを進めることが可能です。
また、残債の返済条件を柔軟に交渉できるなど、生活の再建をサポートするメリットが多くあります。自宅を手放すことを検討する際は、専門家に相談し、最善の選択を目指しましょう。
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※クリックできます↑（※1）参照元：一般社団法人全日本任意売却支援協会
