「住宅ローンや税金の支払いが苦しい…」
こうした状況で多くの方が不安に感じるのが「差し押さえ」ではないでしょうか。「突然、家を追い出されるのでは？」と心配になるかもしれませんが、実際にはすぐに退去を迫られるわけではありません。
この記事では、自宅が差し押さえに至るまでの流れ、対象となる財産とならない財産の違い、そして差し押さえを回避するための具体的な方法について解説します。ご自身の生活を守るための大切な知識として、ぜひ参考にしてください。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
差し押さえ＝すぐ退去ではない！まずは落ち着いて状況を確認
住宅ローンや税金を滞納しても、即座に住まいを失うわけではありません。差し押さえに至るまでには一定の段階があります。
家が差し押さえられるまでの流れ
- 1. 督促: 返済が滞り始めると、まず金融機関から電話や郵便で督促の連絡が来ます。最初の1～2ヶ月は、この連絡に留まることが一般的です。
- 2. 期限の利益喪失: 滞納が約3ヶ月続くと、金融機関から「期限の利益喪失通知」が届くことがあります。これは、分割で返済できる権利を失い、ローン残額の一括返済を求められることを意味し、状況は厳しくなります。
- 3. 代位弁済: さらに返済ができないと、保証会社がローン残額を金融機関に一括返済（代位弁済）し、以降は保証会社が新たな債権者（請求元）となります。保証会社から代位弁済を行った旨の通知が届きます。
- 4. 競売申立て: 保証会社への返済も困難な場合、保証会社は裁判所に抵当権に基づき「競売」の申立てを行います。
- 5. 競売開始決定: 裁判所が競売の申立てを認めると、「競売開始決定通知」が届き、自宅が競売にかけられる手続きが始まります。
- 6. 競売の実施: 現況調査（物件の調査）や評価が行われ、入札期間を経て開札（落札者を決定）されます。
ただし、競売で買い手が決まる（開札）前であれば、後述する「任意売却」などの対応策を検討する時間があります。 必ずしもすぐに住まいを失うわけではありません。
税金滞納による差し押さえはより迅速に行われる
税金の滞納は、住宅ローンとは異なり、裁判所の手続きを経ずに、自治体（市区町村）や税務署が直接財産を差し押さえることができるのが大きな特徴です。
- 住民税や固定資産税などを滞納すると、まず督促状が送られてきます。
- 督促状に記載された納付期限を過ぎても納付しない場合、法律上は最短10日で財産の差し押さえが可能になります。
- 差し押さえの対象は、預貯金口座や給与などが一般的です。滞納額が少なくても、迅速に手続きが進むため注意が必要です。
- 放置していると、ある日突然、銀行口座が凍結されたり、給与の一部が差し引かれたりする可能性があります。
こうした事態を防ぐには、督促状が届いたら、すぐに役所や税務署の窓口で相談しましょう。 納税の意思を伝え、分割納付や徴収猶予（支払い期限の延期）などの相談をすることが重要です。収入や家計の状況に応じた現実的な支払い計画を立てることで、強制的な差し押さえを回避できる可能性があります。
※クリックできます↑差し押さえの対象になるもの・ならないもの
全ての財産が差し押さえの対象になるわけではありません。法律で生活に必要な最低限の財産は保護されています。
対象になる主な財産
- 不動産: 自宅、土地、投資用マンションなど
- 預貯金: 銀行口座にある現金（差し押さえ命令が出された時点の残高）
- 給与: 勤務先からの給与（原則として手取り額の4分の1までが上限 ※ただし、手取り額が44万円を超える場合は、33万円を超えた全額）
- 動産: 自動車、バイク、貴金属、骨董品など換金価値のあるもの
- その他: 退職金（支給が確定している場合）、生命保険の解約返戻金など
差し押さえが禁止されている主な財産（差押禁止財産）
法律では、生活や仕事に最低限必要な以下の財産などは、差し押さえが禁止されています。
- 生活に不可欠な現金: 66万円までの現金
- 生活必需品: 衣類、寝具、家具、台所用品など
- 仕事道具: その職業に不可欠な道具（例：大工道具、美容師のハサミ、パソコンなど）
- 精神的な支えとなるもの: 仏壇、位牌、日記、勲章など
- その他: 1ヶ月分の食料・燃料、義手・義足など
注意点: 年金や生活保護費なども原則差し押さえ禁止ですが、銀行口座に振り込まれた後は「預金」とみなされ、差し押さえの対象になる可能性がある点に注意が必要です。
差し押さえを回避するための具体策
差し押さえを防ぐには、早めに対策を講じることが欠かせません。ここでは、実際に取りうる方法を3つ紹介します。
債権者との相談が第一歩
返済が難しくなったと感じたら、まずは滞納している金融機関や自治体（役所・税務署）に連絡し、正直に状況を伝えて相談することが第一歩です。
- 返済計画の見直し（リスケジュール）や分割払いなどの相談に応じてもらえる可能性があります。
- 一括返済が難しい場合でも、交渉次第で返済の猶予や分割払いが認められることもあります。
- 債権が保証会社に移った後でも交渉は可能です。
- 早い段階で誠実に対応することで、解決策を見つけやすくなります。
- 自分での交渉が難しい場合や法的なアドバイスが必要な場合は、弁護士や司法書士などの専門家への相談も検討しましょう。
債務整理で根本的な解決を図る
複数の借金を抱えている、または返済の目処が立たない場合には、債務整理という法的な手続きを通じて、借金の減額、免除、支払い猶予などを目指す方法があります。主な手続きは以下の3つです。
- 任意整理: 裁判所を通さず、弁護士などが債権者と直接交渉し、将来利息のカットや分割払いの期間延長を目指します。
- 個人再生: 裁判所に申立て、借金を大幅に減額してもらい、原則3～5年で分割返済する手続きです。「住宅ローン特別条項」を利用すれば、自宅を残したまま他の借金を整理できる可能性があります。
- 自己破産: 裁判所に申立て、支払い不能であることを認めてもらい、原則として全ての借金の支払い義務を免除してもらう手続きです。ただし、自宅を含む一定以上の価値を持つ財産は手放すことになります。
これらの手続きを開始すると、進行中の差し押さえを中止させたり、新たな差し押さえを防いだりする効果があります。
任意売却の活用
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者である金融機関の同意を得て、一般市場で自宅を売却する方法です。主に以下のメリットがあります。
競売よりも高く売れる可能性がある
競売の売却価格は、市場価格の5～7割程度になることが多いと言われています。一方、任意売却は一般の不動産市場で売却活動を行うため、市場価格に近い価格での売却が期待できます。 結果として、売却後のローン残債を圧縮し、返済負担を軽減できる可能性が高まります。
プライバシーを守りやすい
競売の場合、物件情報が裁判所のサイトや公告などで公開されるため、近所の人や知人に事情を知られてしまう可能性があります。任意売却は、通常の不動産売買と同じように進められるため、経済的な事情などを周囲に知られずに売却活動ができます。 広告活動も売主の意向に配慮して限定的に行うなどの調整が可能で、精神的な負担も軽減されます。
売却後も住み続けられることもある
- 親族間売買など: 親族や知人などが買い手となり、賃貸契約を結ぶことで、売却後もそのまま住み続けられる場合があります。
- リースバック: 不動産会社などの専門業者が自宅を買い取り、売主（元の所有者）が賃借人として家賃を支払いながら住み続ける仕組みです。引っ越しによる生活環境の変化（子どもの転校など）を避けたい場合に有効です。将来的に経済状況が改善した場合に買い戻せる特約が付くこともあります。ただし、家賃設定や買い戻し条件など、利用には注意点もあるため、専門家への相談が必要です。
任意売却については、以下でも解説しているので、ぜひご覧ください
【任意売却について分かりやすく解説～競売との違いからメリット、条件、流れまで詳しく紹介～】
自宅の差し押さえを回避するためには、正しい情報と早めの行動がカギ
住宅ローンの返済が滞っても、自宅がすぐに差し押さえられるわけではありません。手続きには段階があるため、慌てず冷静に対応することが大切です。
まずは、自分の収支や返済状況を正確に整理し、早い段階で金融機関や自治体に相談してください。返済条件の見直しや任意売却、債務整理といった制度を使えば、差し押さえのリスクを抑えられます。
また、専門家に相談すれば、無理のない返済計画を立てやすくなり、家族の生活を守るための方針も見えてきます。正しい情報をもとに早めに動いて、状況の悪化を防ぎましょう。
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