住宅ローンの支払いが難しくなり、滞納への不安を感じている方に向けて、住宅ローン滞納が「何回まで」許されるのか、そしてその後に取られる具体的な措置について解説します。信用情報への影響や差し押さえなどの法的措置、リスクを回避するための対策も詳しく説明し、安心して判断するための情報を提供します。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
住宅ローン滞納は何回まで許されるのか？影響とプロセスについて
住宅ローンの返済が遅れた場合、「何回まで滞納が許容されるのか」という不安を抱える方も多いでしょう。基本的に、金融機関は契約に基づいて返済期日を厳守することを前提としていますが、実際には1回の遅延ですぐに厳しい対応がとられることは少なく、回数や期間に応じた段階的な措置がとられるケースが多く見られます。
以下では、滞納回数に応じて変わる影響や、滞納が進行するプロセスについて解説します。
滞納1回目
滞納が1回発生すると、金融機関から支払いを促す連絡が入ることが一般的です。初めての滞納では、ハガキや電話による督促が多く、督促の内容も比較的軽いものになります。滞納が1回だけで速やかに支払いを済ませた場合、信用情報に大きな影響が出ることは少ないです。ただし、延滞が長引くと「遅延損害金」という追加の支払いが発生します。
また、頻繁に1回の滞納を繰り返すと、金融機関からの信頼が低下する可能性があるため、1回目の滞納でもすぐに支払うことが重要です。
滞納3回目
滞納が3回目に達すると、金融機関の対応が一段と厳しくなります。この段階では「催告書」や「期限の利益喪失予告書」といった書類が送られてくることがあり、督促の内容も「一括返済の請求」や「保証会社への代位弁済」について触れられることがあります。ここでいう「期限の利益」とは、毎月の分割払いの権利を指し、これを失うと一括での返済が求められる可能性が出てきます。
さらに、3回目の滞納を超えると信用情報にも影響が及び、いわゆる「ブラックリスト」への登録が始まるケースがあるため、慎重な対応が求められます。
滞納6回目以降
滞納が6回目に達すると、金融機関は通常の督促を超えた対応を進めていきます。この段階になると「代位弁済通知」が届き、金融機関から保証会社に債権が移行されることが一般的です。代位弁済とは、保証会社が借主に代わって残額を一括返済することで、これにより金融機関の取り立て対象が保証会社に移ることになります。
その後、保証会社からの催告が続き、返済が行われない場合は「競売手続き」が進行し、自宅が差し押さえられ競売にかけられる可能性もあります。競売が進行すると、居住権を失い、自宅を手放さなければならないリスクも生じるため、ここまでの滞納を防ぐための早期対策が重要です。
差し押さえや競売が始まるまでの流れ
住宅ローンの滞納が6ヶ月以上続くと、金融機関は段階的に法的手続きに移行します。以下は、法的措置が進む一般的な流れです。
滞納3～5ヶ月目
この段階になると「催告書」や「期限の利益喪失予告書」が届きます。この書類は、滞納者に対して「期日までに支払いがなければ、分割払いの権利（期限の利益）を失い、一括で返済を求められる」と通知するものです。期限の利益が喪失すると、金融機関は残債の一括返済を求める手続きを開始できる状態になります。
滞納6ヶ月目以降：保証会社の代位弁済
期限の利益を失った後も返済が滞ると、金融機関は保証会社に対して一括返済の請求（代位弁済）を行います。代位弁済とは、保証会社が債務者に代わり、残りのローン残高を一括で返済することを指します。これにより、返済先が金融機関から保証会社に移ることになり、保証会社は滞納者に対して全額の返済を求めるようになります。
競売開始の申し立てと差し押さえ
代位弁済後も支払いが行われない場合、保証会社は裁判所に対して競売の申し立てを行います。競売の開始決定が裁判所から通達されると、対象の不動産は差し押さえの状態となり、所有者の意思に関係なく売却が進むことになります。この差し押さえにより、不動産を自由に売却や譲渡することができなくなります。
現況調査と競売入札の実施
差し押さえの後は、裁判所の執行官が不動産の調査を行い、物件の価値や周辺環境などを確認します。その後、数週間の期間で入札が実施され、購入希望者が競売物件を落札する流れになります。競売の売却価格は市場価格よりも低いことが多く、売却後に残るローン残債が生活の負担となるケースも少なくありません。
※クリックできます↑滞納による延滞金の計算方法と累積のリスク
延滞金は、住宅ローンの滞納が発生した際に追加で請求される「遅延損害金」とも呼ばれるもので、主に以下の計算方法で算出されます。
延滞金 = 滞納額 × 遅延損害金利率 × 延滞日数 ÷ 365日
延滞金は、滞納日数が長引くほど金額が増え、負担も重くなっていきます。
通常、住宅ローンの延滞利率は年14～15％前後に設定されていることが多く、毎日の遅延に対して日割りで計算されるため、放置すればするほど急速に支払額が増える仕組みになっています。
例えば、毎月の返済が10万円で年利率が15％の場合、1ヶ月分を30日滞納したとすると次のように計算されます。
10万円 × 15％ ÷ 365日 × 30日 = 約1,232円
このように延滞金が少しずつ累積していくため、滞納を続けると将来的な返済総額が増え、日常生活にかかる負担も大きくなるリスクが高まります。滞納期間が長引くとその分だけ延滞金の合計額が増え、さらに信用情報にも影響が及ぶことから、早めの対応が重要です。
差し押さえ・競売のリスクとその防止策
住宅ローンの滞納が長期間続くと、金融機関は差し押さえや競売などの法的手続きを進めます。差し押さえや競売が実行されると、マイホームを失うだけでなく、売却額がローン残高に満たない場合はその後も残債の返済が続く可能性があるため、早い段階での防止策が重要です。ここでは、差し押さえや競売を回避するための具体的な手段として、任意売却について解説します。
任意売却のメリット
任意売却とは、金融機関と交渉のうえでマイホームを市場で売却し、その売却額を住宅ローンの返済に充てる方法です。主に以下のメリットがあります。
- 売却価格が市場価格に近づく
競売では通常、市場価格の5～7割程度での売却となりやすいですが、任意売却では金融機関の合意を得ることで、一般市場での販売が可能です。そのため、比較的高い価格での売却が期待できます。 - プライバシーが守られやすい
競売は公に告知され、物件情報が公開されるため、近隣住民に経済状況が知られる可能性があります。しかし任意売却は通常の売却と同様に行われるため、プライバシーを守りやすく、周囲に知られずに対応できることが特徴です。 - 引っ越し資金の一部が認められる場合もある
任意売却の際には、金融機関と合意のうえで、売却代金の一部を引っ越し費用として確保することが認められるケースもあります。これにより、新たな住まいへの移転がスムーズに進めやすくなります。
任意売却のデメリット
- 債権者の同意が必要
任意売却は金融機関や保証会社の同意が必要であり、同意が得られない場合には実施できません。また、合意を得るまでに時間がかかることがあるため、迅速な対応が難しい場合もあります。 - 売却額がローン残高に満たない場合、残債が残る
任意売却後も、売却額がローンの残高に満たない場合は、残った債務の返済が必要になります。通常は分割で返済することが認められますが、支払いが継続するために計画的な返済が必要です。
任意売却は競売よりも柔軟な対応ができるため、差し押さえや競売が進行する前に早めに相談し、金融機関と交渉を進めることが大切です。
住宅ローン滞納への早期対応でリスクを回避しましょう
住宅ローンを滞納すると、金融機関からの催促や法的措置が進み、最悪の場合、差し押さえや競売に至ることもあります。
住宅ローンの返済に困ったとき、早めに専門家へ相談することで解決策が見つかります。リスタートでは、任意売却やリースバックを通じて、競売を避けながら住み続けられる方法を提供しています。遠方の方には訪問サポートもあり、悩みを抱える一人ひとりに丁寧に対応しています。まずはお気軽にご相談ください。
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