ローンが残っていても、家を売って区切りをつけたい。そんな時は、状況に応じた売却方法を選んで一つずつ進めていくことが大切です。
この記事では、オーバーローンでも売却する方法と注意点などをまとめています。「売りたい」と思った時に、動き出せるように。今できることを、具体的に整理しましょう。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
オーバーローンでも売却したい時の対処法
ローン残高が売却価格を上回る場合でも、あきらめずに売却を進めるための手段は多数あります。ここでは代表的な対処法をまとめました。
自己資金で差額をまかなう
預貯金や退職金、あるいは親族からの支援金などを活用してローン完済に必要な不足分を補う方法です。残債と売却価格の差額が比較的小さく、なおかつ手元資金にある程度余裕がある人なら、最も手続きがスムーズに進みます。
自己資金を投入して完済すれば、抵当権を抹消し、通常の不動産売買の流れで売却が可能です。ただし、一度に多額の資金を使うと、将来の生活資金や緊急予備資金が不足するリスクもあります。売ったあとも困らないように、お金のやりくりをあらかじめ考えておくことが大切です。
住み替えローンを活用する
「今の家のローンを完済したいが、新居もすぐに手に入れたい」というケースに利用されるのが「住み替えローン」です。現在の住宅ローンの残債と新居購入費用を一本化して借り入れできるため、売却と購入を並行して進めたい人にはメリットがあります。
ただし、住み替えローンは借入総額が大きくなる分、金融機関の審査は厳しくなるのが一般的です。収入や年齢などが見られるので、申し込む前に条件を確認しておきましょう。また、借入後の毎月返済額が増加することも珍しくありません。転勤や家族構成の変化などで新居が早急に必要な場合に向いている方法ですが、審査条件と返済計画をしっかりすり合わせたうえで検討しましょう。
任意売却
家の売却価格よりローンの残りが多く、自己資金での返済も難しい場合に考えられるのが「任意売却」です。金融機関に事情を伝えて了承をもらい、不動産会社を通じて家を売る方法で、市場価格に近い金額で買い手を見つけられる可能性があります。競売のように突然手放す形にならず、プライバシーが守られやすいのも特徴です。
ただ、任意売却には早めの行動が欠かせません。ローンの支払いが遅れそうな時点で金融機関に相談し、対応に慣れた不動産会社などと一緒に進めると安心です。売却してもローンが残る場合は、その後の返済計画についても金融機関と協議する必要があります。
任意売却については、以下でも解説しているので、ぜひご覧ください
【任意売却について分かりやすく解説～競売との違いからメリット、条件、流れまで詳しく紹介～】
※クリックできます↑リースバックで「住み続けながら売る」という選択肢も
今の住まいを手放しても、そのまま暮らしを続けられるのがリースバックという方法です。長年住み慣れた環境を維持しながら資金を確保できるため、引っ越しの負担を抑えたい人にも注目されています。
家を売っても住み続けられる仕組み
リースバックとは、自宅を売却して現金化しつつ、売却先の買主と賃貸契約を結ぶことで、同じ家に住み続けることができる仕組みです。つまり「所有者」は変わりますが、「住む人」は変わりません。売却代金をローン返済に充てつつ、引っ越しに伴う負担や生活環境の変化を避けられるのが大きなメリットです。
売却と同時に、家賃や賃貸期間などの条件を定めた賃貸借契約を結びます。 オーバーローン状態でも、売却代金でローンの一部または全額を返済できる場合があり、手元資金が少ない場合や、将来の備えとして現金を確保したい場合に検討されます。
ただし、所有権が移ることで固定資産税などの負担はなくなる反面、毎月の家賃が発生します。また、リースバックの契約条件は金融機関や不動産会社によって内容が大きく異なるため、複数の業者を比較したうえで、自分に合った契約を選びましょう。
再購入が可能なプランもある
リースバックでは、将来的に経済状況が改善した場合などに、売却した家を再び購入できる「買戻し特約（再購入オプション）」を付けられる場合があります。 子どもの学区を変えたくない、介護のために住環境を維持したいなど、生活拠点を変えられない事情がある場合、将来的に買い戻せる可能性があることは大きな安心材料となります。
買戻し特約付きの契約では、通常、買戻し可能な期間や価格があらかじめ定められています。ただし、買戻し期間には制限があり、条件によっては買い戻せないケースや、その間に第三者へ売却されてしまうリスクもあるため、契約内容の十分な確認が必要です。 将来的に買い戻しを検討する場合は、買戻し条件とご自身の資金計画を照らし合わせ、無理のない計画を立てることが大切です。
売却にかかる費用も忘れずに計算しておこう
家を売るときは、売却額やローン残高だけでなく、仲介手数料や印紙税などの諸費用にも注意が必要です。これらの費用を見落としてしまうと、実際に手元に残るお金が想定より少なくなり、オーバーローンの状態から抜け出しにくくなる可能性もあります。事前に費用総額を試算し、家計への影響を明確にしておくことが大切です。
諸費用は売却額の約4〜6％が目安
主な諸費用には、以下のようなものがあります。
- 不動産会社に支払う仲介手数料（上限：売買価格の3％＋6万円＋消費税）
- 売買契約書に貼る印紙税（売却価格によって税額が異なる）
- 抵当権抹消登記の登録免許税＋司法書士報酬
- 住宅ローンの繰上返済手数料
- マンションの場合は管理費や修繕積立金の未納分
- 売却益（譲渡所得）が出た場合の譲渡所得税
これらを合計すると、一般的には売却価格の4〜6％ほどかかると言われています。リフォームやハウスクリーニングを行う場合は、その分さらに上乗せされるため、売却前に概算費用をきちんと把握しておくことが大切です。
残債と売却価格だけでなく、諸費用も含めた損益計算を
家の売却で得たお金が、そのままローンを完済するために充てられるわけではありません。ローン残高との差額だけを見て「余裕がある」と思い込んでいると、諸費用の支払いによって手元資金が足りなくなる可能性があります。
また、売却後に新しい住まいへ引っ越す場合は、引っ越し費用や新居の初期費用、火災保険の再加入などの出費が発生する点にも注意が必要です。マンションであれば、管理費や修繕積立金を日割り清算するケースもあります。
こうした費用をすべて含めたうえで、「実質的にどれくらい残るか」「足りない場合はどのように補うか」を事前に確認しておくことが、後々のトラブルを防ぐカギとなります。不安があれば、不動産会社や金融機関、必要に応じて税理士などへ早めに相談し、全体の収支をしっかり把握しておきましょう。
「オーバーローンでも売る」ための準備と選択肢を整理しよう
オーバーローン状態でも、家を売却する方法はいくつかあります。リースバックで今の家に住み続けたり、買い戻しプランを付けたりすれば、暮らし方を大きく変えずに問題を解消できるケースもあります。
重要なのは「残債が多いから売れない」と早合点せず、まずは金融機関や不動産会社に相談することです。返済計画や売却スケジュール、費用などをしっかり試算し、自身の経済状況や家族の希望に合った方法を選びましょう。
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