任意売却を進めている中で「この業者で本当に大丈夫？」と不安になったことはありませんか？この記事では、任意売却中でも業者変更が可能な理由から、契約解除の手順、注意点までをわかりやすく解説します。
さらに、変更にともなうリスクや、信頼できる新たな業者を見極めるための具体的なチェック項目も紹介。任意売却の成功に向けて、より納得できる選択をするための情報をまとめました。後悔のない判断のためにも、今の契約内容と対応状況を一度見直してみましょう。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
任意売却中でも業者は変更できる
任意売却の手続きが進行中でも、仲介業者の変更は可能です。ここでは契約形態ごとの違いや、変更を進めるうえでの基本的な考え方を紹介します。
媒介契約のタイプで対応が変わる
任意売却を進めるうえで、まず知っておきたいのが「媒介契約の種類」です。契約のタイプによって、他社への切り替えや相談のしやすさが変わってきます。
■ 一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に依頼できる、もっとも自由度の高い契約です。不満があっても他社に並行して相談できるため、業者変更も柔軟に進めやすいのが特徴です。ただし、各社の動きが見えづらいため、売却の進捗管理は自身でも意識して行う必要があります。
■ 専任媒介契約・専属専任媒介契約
どちらも1社のみに依頼する契約で、他社への切り替えには現在の契約を終了しなくてはいけません。専任媒介では売主が直接買主と取引することも可能ですが、専属専任では必ず業者を通す必要があります。その分、業者のサポート体制が手厚いケースもありますが、選択肢は限られます。
■ 契約期間について
媒介契約の期間は原則3か月で自動更新されません。対応に不満がある場合や売却が進んでいない場合は、満了前に次の業者を検討する良いタイミングです。特に更新前には、売却状況の進捗や対応スピードを振り返り、現状の業者で継続するかを見極めましょう。
また、媒介契約書の内容や解除条項もこの段階で確認しておくと、見直しのタイミングでトラブルを未然に防ぐことにもつながります。
契約期間中の解除も条件次第で可能
任意売却を進めている途中でも、業者の対応に問題があると感じたら、契約解除を検討しましょう。例えば、「連絡がこない」「売却活動の報告がない」「債権者との交渉が進んでいない」など、業務の放置が続く場合は、信頼関係が崩れているサインです。
解除判断の基準としては、「売却活動の報告がない」「期日が守られない」「問い合わせへの対応が極端に遅い」などが挙げられます。契約を解除する際は、書面でのやり取りを基本とし、できれば内容証明郵便を利用するのが確実です。通知文には解除の意思とその理由を明記し、司法書士などの専門家に相談しながら進めると良いでしょう。
また、契約書に記載のない手数料の請求や、不明瞭な名目で費用を求められるケースもあります。このような場合はやり取りを記録し、必要に応じて消費者センターなどに相談しましょう。
※クリックできます↑業者を変更する手続きの進め方
業者との契約形態によって、変更の進め方は異なります。ここでは、媒介契約の更新をしない場合と、契約期間中に解除する場合の流れを整理して解説します。
媒介契約の更新をしない
任意売却で結んだ媒介契約は原則3か月で、期間終了後は自動更新されません。更新確認の連絡が来た際に「更新しません」と伝えるだけで契約終了となります。書面やメールで残すとより確実です。
対応に不満がある場合も、更新しなければ自然に契約終了となるため、次の業者への切り替えがスムーズです。契約満了の前に新しい業者の比較や書類準備を進めておくと、業者の移行がスムーズに進みます。
また、更新を断る際に理由を明確にしておくことで、円満な関係のまま契約を終えやすくなります。例えば「別の提案も聞いてみたい」「売却方針を見直したい」といった伝え方であれば、角が立ちにくいでしょう。
内容証明で契約解除を通知する
契約期間中でも、業者の対応に問題があれば、途中で解除することは可能です。こうしたケースでは、解除の意思は口頭ではなく書面で伝えることが基本です。また、「内容証明郵便」を使えば、通知内容と送付日を公的に証明できるため、のちのトラブルに備えられるでしょう。
通知書には、次のような情報を盛り込むと明確です。
- 契約を解除する意思（例：「◯月◯日をもって媒介契約を終了します」）
- 解除の理由（例：「貴社によるレインズへの登録義務が履行されておらず（専任媒介契約第〇条違反）、また、〇月〇日以降、2週間以上にわたり業務処理状況報告書の提出がないため、業務が誠実に履行されていないと判断いたしました」のように、契約違反や義務不履行の事実を具体的に、時系列で記述する）
- 契約日や契約番号などの特定情報
- 必要に応じて、返答期限や返信方法
通知文の書き方に不安がある場合は、司法書士や弁護士に文面の確認を依頼するのも一つの方法です。通知後すぐに業者が動かない可能性もあるため、次に相談する候補を並行して探しておきましょう。
注意したい！任意売却業者変更のリスク
業者を変えることで状況が改善することもありますが、変更のタイミングや進め方を誤ると、かえって不利になる場合があります。
時間的余裕があるかをチェック
業者を変更するには、ある程度の時間的な余裕が必要です。すでに競売のスケジュールが進んでいる場合は、任意売却に切り替えるのが現実的に難しいケースもあります。特に以下のような状況では要注意です。
- 競売開始決定通知の受領後、現況調査が実施された段階： 裁判所の執行官と不動産鑑定士が物件調査に来ます。この後、数ヶ月で入札期間が通知されるため、注意が必要です。
- 期間入札通知の受領（「3点セット」の完成・閲覧可能時期）： この通知には入札期間、開札日、売却基準価額などが記載されており、この通知が届いた場合、任意売却の時間は非常に限られます。「3点セット（物件明細書・評価書・現況調査報告書）」 がBIT（不動産競売物件情報サイト）などで公開される（通常、入札期間開始の約2週間前）と、競売手続きはかなり進行しており、任意売却はさらに難しくなります。
- 開札予定日が迫っている、または入札期間が開始されている段階： この段階では、買い手を見つけて契約・引き渡しまで行うには時間が足りない可能性が極めて高いです。
このような段階では、買い手を見つけて契約・引き渡しまで行うには時間が足りない可能性があります。ただし、まだ手続きが初期段階であれば、間に合う可能性も残されているでしょう。事件番号がわかっていれば、裁判所に競売の進行状況を問い合わせることもできます。
また、新しく相談する業者が対応できるスケジュールかどうかも事前に確認しておきましょう。時間に余裕がないと、最初の相談で依頼を断られてしまうこともあります。
書面でのやり取りを忘れずに
契約解除は書面での通知が原則です。とくに内容証明郵便を使えば、通知した事実と日時が証明でき、トラブル時の証拠になります。契約解除の理由は事実をもとに具体的に書きましょう。「連絡が取れない」「活動報告がない」などの実態が明記されていると、説得力が増します。
内容証明の費用は、2024年10月1日改定後の料金で、配達証明付きの場合、1通あたり1,500円～2,000円程度です。手間を惜しまず、リスク回避の手段として活用しましょう。
加えて、万が一に備えてやり取りの履歴や資料をフォルダで整理しておくと、専門家への相談時や万一の法的トラブルにも迅速に対応しやすくなります。
良い任意売却業者を見極めるポイント
ここでは、実績・対応力・提案内容の観点から、業者選びで見るべきポイントを紹介します。
任意売却の実績が豊富か
任意売却には、通常の不動産売買とは異なるノウハウが必要です。金融機関との交渉や債務整理の知識が求められるため、過去にどれだけ実績を積んでいるかが判断材料になります。
複数の債権者と取引経験がある業者であれば、各機関の対応方針を理解しており、交渉もスムーズです。また、経験豊富な業者ほど、手続きの流れやスケジュールを丁寧に説明してくれるはずです。相続や差し押さえなど複雑な事情にも対応できるかも確認ポイントです。
弁護士や司法書士との連携があるか
任意売却では、売却後の残債処理に法的な対応が必要になることもあります。そのため、登記関連の手続きや債務整理に関して、司法書士や弁護士と連携している業者であれば相談もしやすくなります。専門家とのネットワークが整っていれば、ワンストップで問題解決に向けた流れがつくれるため、売却後の不安軽減にもつながります。
任意売却以外の選択肢も提示できるか
任意売却がベストとは限らないケースもあります。リースバックや債権者との再交渉など、他の選択肢も考えられるため、最初から「売る前提」で進める業者には注意が必要です。例えば、「離婚後も子どもと住みたい」「転職して収入が回復しそう」といった状況なら、無理に売却しなくても支払いの問題を解決できることもあります。
信頼できる業者は、状況を丁寧にヒアリングしたうえで、選択肢を提示してくれます。「売却以外の方法もありますか？」と相談時に聞いてみると、その業者の本質が見えてくるでしょう。
任意売却を成功させるなら、業者変更も含めて早めの行動を
今の業者に不安があるなら、まずは他社に相談してみましょう。相談したからといって、すぐに契約しなければいけないわけではありません。任意売却は時間との勝負です。判断を先延ばしにすると選択肢が減ってしまうこともあるため、できるだけ早めに次の一歩を踏み出すことが大切です。
また、「この業者にしてよかった」と思える判断をするには、納得感がとても大切です。焦って選ばず、2～3社を比較しながら、自分に合った丁寧な対応をしてくれる業者を見つけていきましょう。
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