任意売却をするのに、手元のお金は必要ありません。不動産会社への手続きにかかる費用も、すべて売却後の代金からまかなう仕組みになっているため、現金を準備する必要はないのです。
この記事では、「費用の仕組みは？」「どこまでが売却代金から支払えるの？」といった疑問を、初心者の方にもわかりやすく解説します。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
持ち出し費用が不要な仕組みとは
住宅ローンの返済が困難になった際、任意売却という手段を選択することで、多くの場合、自己資金を準備することなく手続きを進めることができます。「なぜ手元にお金がなくても大丈夫なの？」「怪しい話ではないの？」と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。ここでは、持ち出し費用が不要となるシンプルな理由からご説明します。
なぜ無料？その理由は債権者にもメリットがあるから
任意売却で持ち出し費用が原則かからない最大の理由は、任意売却が「競売」よりも高い価格で売却できる可能性が高いからです。
物件が高く売れると、お金を貸している債権者（金融機関など）にとっても、より多くの返済を受けられるという大きなメリットが生まれます。そのため債権者は、売却に必要な以下の費用を売却代金から支払うことを認めてくれるのです。
- 不動産会社への仲介手数料
- 抵当権を抹消するための司法書士費用
- その他、売却にかかる諸費用
万が一、任意売却が成立しなかった場合でも、調査費用や広告費、人件費などを請求することはありません。ただし、仲介業者の中には、売却に至らなかった場合でも費用を請求する業者もいます。任意売却を依頼する際は、信頼できる会社を選びましょう。
売却費用は売却代金から差し引かれる
任意売却が成立すると、買主から支払われた売却代金は仲介会社が精算手続きを行います。事前に債権者の同意を得た「配分表」に基づいて、売却代金の中から仲介手数料、登記費用（抵当権抹消費用など）、印紙税といった売却にかかった諸費用が決済当日に各関係者に直接支払われます。
売却代金から諸費用を差し引いた残額で住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、不足する場合は、残った債務について金融機関と分割返済の交渉や、場合によっては債務の減免（債務整理）の協議を行うことになります。この残債務の交渉は、任意売却の手続きとは別個に進められる重要なステップです。
引っ越し費用や滞納していたマンションの管理費なども、売却代金から控除できるかどうかは、最終的には債権者の判断によります。これらの費用控除を希望する場合は、見積書などの客観的な資料を揃えて不動産会社を通じて交渉し、債権者の承認を得る必要があります。債権者が費用控除を認めるのは、競売よりも任意売却の方がより多くの債権を回収できると判断した場合であり、売却を円滑に進めるための実利的な判断に基づいています。
実際に発生する費用の種類と内訳
売却にかかる代表的な費用の種類と、その内訳についてわかりやすく解説します。
仲介手数料
不動産会社へ支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。
2024年7月1日の法改正により、売買価格が800万円以下の物件については、仲介手数料の上限額（消費税込み）は33万円となりました。この改正は、特に空き家などの低価格帯不動産の流通を促進することを目的としています。
一方、売買価格が800万円を超える物件については、従来通り「売買価格（税抜）の3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限となります。
仲介手数料は、売却が成立した際に売却代金から支払われるのが一般的です。支払いタイミングは契約時に半額、引渡し時に残額というケースが多いですが、契約内容によって異なります。万が一、売主側の都合で契約を解除するような場合には、既に発生した活動費用などを請求される可能性や、支払った手付金が返還されないこともあり得るため、媒介契約の内容は事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
抵当権抹消費用
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、その不動産には金融機関の抵当権が設定されています。任意売却によってローンを完済（または債権者の合意のもとで一部返済）する際には、この抵当権を抹消する登記手続きが必要となり、主に以下の費用が発生します。
- 登録免許税
不動産1個につき1,000円です。例えば、土地と建物それぞれに抵当権が設定されていれば、合計2,000円となります。マンションの場合も、通常は土地（敷地権）と建物（専有部分）で2個と数えられ、2,000円となることが多いです。 - 司法書士への報酬
抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的で、その報酬が発生します。相場としては、1件あたりおおよそ5,000円から1万5,000円程度ですが、住宅金融支援機構が債権者の場合、抹消登記に関する司法書士報酬は1債権者あたり1万円程度を目安として認めるケースがあります。
抵当権抹消費用は、売却代金からの控除が認められる代表的な費用の一つです。
注意点として、登記簿上の所有者の氏名や住所が、現在の住民票の記載と異なっている場合（結婚による改姓や転居など）は、抵当権抹消登記の前提として、まず氏名・住所の変更登記を行う必要があります。この変更登記にも、不動産1個につき1,000円の登録免許税と、別途司法書士への報酬（1万円程度から）がかかります。
印紙税
不動産売買契約書には、契約金額に応じて印紙税が課税されます。印紙税額は契約金額によって異なりますが、現在は租税特別措置法により軽減措置が適用されており、その期限は2027年3月31日までとなっています。例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減後の印紙税額は1万円です（本則税率は2万円）。
この印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼付して納付します。契約書を売主用・買主用に2通作成する場合は、それぞれが負担するのが原則ですが、負担割合については事前に取り決めておくことが望ましいです。
重要な点として、住宅金融支援機構などが債権者である任意売却の場合、この売買契約書に貼付する印紙代は、売却代金からの控除が認められないのが一般的です。そのため、この費用は売主が別途用意する必要が出てくる可能性があります。（数千円から数万円程度）
※クリックできます↑費用の内訳は交渉で変わることも
任意売却にかかる費用は、売却代金から差し引く形で精算されますが、その内訳は一律ではありません。ここからは、実際に控除されることが多い代表的な費目についてご紹介します。また、債権者によって判断が大きく異なり、費用の性質によっては控除が認められないこともあります。
管理費や税金の滞納分も含まれる可能性
マンションの管理費や修繕積立金が未納となっている場合、売却時に清算されます。これは、買主が将来の費用を引き継がずに物件を購入できるようにするための調整です。
また、債権者に提出する残高証明書には、元本のほか利息や延滞金を含めた金額が記載され、売却代金から差し引かれます。固定資産税や都市計画税の未納があると、市区町村から差押えの予告が出されることがあるため、早めに納税課に確認しておきましょう。控除枠を超える部分は自己負担になることもあるため、売却のスケジュールに合わせて資金を振り分けておくことが重要です。
引っ越し費用も相談可能
引っ越しにかかる費用は「転居費」として扱われ、条件を満たせば売却代金から控除されるケースがあります。債権者が設定する上限額の範囲内で、必要性と金額の根拠を示すことで認めてもらいやすくなるでしょう。
請求は見積書を提出する方式が一般的で、家族の人数や荷物量を添えて説明すると説得力が増します。交渉を進める際は、複数の見積書を比較用として準備しておくと、金額の妥当性が伝わりやすくなります。
その他費用として認められる可能性があるもの
以下の費用は、売却に必要と判断されれば控除対象として認められる可能性があります。
- 管理費や修繕積立金の滞納分
- 残置物の処理費用
これらの費用を申請する際は、見積書や請求書、費用の必要性を示す資料を添付すると、債権者からの承認が得られやすくなります。また、同一費目の重複申請は査定時に削除される可能性があるため注意が必要です。
申請は書類をそろえて一括提出することが望ましく、金融機関によっては控除額に上限がある場合もあるため、事前に条件を確認しておきましょう。
任意売却で自己負担費用がかかる例外ケースとは？
任意売却では原則として自己資金を用意する必要はありませんが、例外的に現金が求められるケースもあります。ここでは、実際に費用が発生する代表的な場面を整理し、事前に備えておきたいポイントをご紹介します。
差押え解除費用が必要な場合
行政機関による差押えが残っていると、売買契約を結べません。解除にかかる費用は、固定資産税なら評価額に基づく年税額全額、住民税なら未納額に加算金を加えた金額が目安です。
都市計画税が含まれる場合は別途計算しなくてはいけません。金額を確認するには、市区町村の納税課から残高証明書等を取り寄せ、債権者とともに費用負担を検討しましょう。
費用が高額な場合は、分割した一部を納付することで仮差押えの解除を交渉する方法もありますが、解除される可能性は限りなく低いのが実情です。
登記識別情報の紛失時の費用
権利証を紛失してしまった場合、登記時に「本人確認情報」または「事前通知」という代替手続きが必要になります。
本人確認情報を用いる際は、司法書士が本人と面談し、身分証明書の原本確認や署名・押印を行います。報酬の相場は5万〜10万円程度が一般的ですが、債権者が許可すれば売却代金から控除できます。
一方、事前通知を選ぶと、法務局から所有者あてに郵送照会が届き、2週間ほどの期限内に返信しなければなりません。返送が遅れると登記が却下されるため、転居先で郵便が届きにくい場合は注意が必要です。手続きを確実に進めたい場合は、本人確認情報を選ぶ方法が適しています。
また、報酬を売却代金から控除できるかどうかについては、早めに債権者に相談しておきましょう。
任意売却は費用負担が抑えられる現実的な選択肢
任意売却は、住宅ローンの返済に悩む方にとって、経済的な再出発を後押しする手段のひとつです。自己資金の準備が難しくても、売却代金から必要な費用をまかなえる仕組みがあるため、金銭的な負担を最小限に抑えることが可能です。
依頼する際は、売却後の生活再建に向けて、弁護士や司法書士と連携して支援を受けられる会社を選ぶと安心でしょう。
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