任意売却では引越し費用などを控除していただけるという話を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。

この記事では、任意売却が競売よりおすすめの理由や債権者に認めていただける費用控除、控除の交渉をする際に気をつけるべきポイントなど実際に任意売却を行なった際に疑問が残りがちなお金について解説します。

１．任意売却が競売よりもおすすめの理由3選

任意売却が競売よりもおすすめの理由は主に以下の3つです。

● 市場価格に近い価格で売却できる

● プライバシーが守られる

● 引越し費用負担軽減の交渉ができる

順に解説していきます。

1-1.市場価格に近い価格で売れる

任意売却が競売よりもおすすめの理由の1つ目として、まずは市場価格に近い価格で不動産を売却できる点が挙げられます。

競売は通常、競り手によって価格が市場価格の5割から7割程度で取引されることが一般的です。これは競売がオークション形式で行われるので、一般敵に市場価格よりも低い価格で取引きされるためです。

一方、任意売却では通常の不動産取引と同様の査定を受け、市場価格に基づいて適正な価格を設定するというプロセスで買い手を探すため、市場価格に近い価格での売却が可能となります。また、価格交渉の余地もあり、買い手との交渉によって合意した価格で取引を進めることができます。

したがって、市場価格に近い価格で不動産を売却したい場合や資産を保護したい場合、任意売却は競売よりもおすすめの選択肢と言えます。

1-2.プライバシーが守られる

任意売却が競売よりもおすすめの理由の2つ目として、プライバシーが守られるという点も挙げられます。

競売にかけられる不動産は、競売の公告がインターネットや情報誌などで広く公開されるため、その情報が近所を含めた一般の人々に知られてしまいます。この公開情報には、不動産の外観に加えて室内の写真も含まれます。競売にかかった不動産は、その競売プロセスや売却価格について公になり、債務者のプライバシーが侵害される可能性が高まります。

一方、任意売却では競売のように公になる情報が制限されます。一般的に、不動産の売却は債務者と不動産仲介業者、買い手との間で取り決められ、公に情報が開示されることはありません。債務者は自身の財務状況や住宅ローンの滞納状況を公に知られることなく、プライバシーを守ることができます。

したがって、プライバシー保護という観点から見た場合でも、任意売却は競売に比べて選択肢としておすすめされます。競売では情報が公になり、債務者のプライバシーが侵害される可能性が高まりますが、任意売却はこのような事態を回避し、プライバシーを守ることができます。

1-3.引越し費用負担軽減の交渉ができる

任意売却が競売よりもおすすめの理由の３つ目として、引越し費用負担の軽減交渉が可能である点が挙げられます。

競売の場合、競売によって不動産が新たな所有者に移行した後、債務者は一定の期限内に物件を明け渡すこととなります。この際、債務者は自身の住居から退去しなければならなくなり、引越し費用は通常債務者が負担する必要があります。

一方、任意売却の場合、引越し費用の軽減交渉が可能であり、債権者との協議によって引越し費用の一部の支援を受けることができます。

ここで注意が必要なのは、引越し費用の軽減を求めるためには債務者と債権者の間で綿密な交渉が必要という点です。この交渉において債務者は引越し費用の軽減を理由づけ、債権者に説得力のある提案を行う必要があります。債権者との協力と調整が成功すれば引越し費用を軽減することができ、債務者の経済的負担を減らすことができます。

２．任意売却時に債権者に認めていただける費用控除は6つ

ここでは任意売却時に債権者に認めていただける費用控除について6つの項目

● 引越し費用

● 不動産売買仲介手数料

● 登記抹消費用

● 後順位担保権者の抵当権抹消承諾料

● 税金の滞納分

● 管理費などの滞納分

について順に解説します。

2-1.引越し費用

通常、債務者は自身の不動産を売却し、新たな住居へ移る際に引越し費用を負担しなければなりません。しかし、不動産を高い価格で売却できれば、債権者も引越し費用を一部または完全に負担する余裕が生まれます。不動産が高値で売却されれば、債権者が回収できる債権額も増加し、債務者が返済できなかった分の債権がカバーされる可能性が高まります。

引越し費用の負担が軽減されれば当然債務者にとって経済的な負担が減少し、新しい住居への移行が円滑に行えるでしょう。これは、債務者が引越しに関連するストレスを軽減し、新たなスタートを切るのに役立ちます。

ここで注意が必要なのは、引越し費用の負担について債務者と債権者の間での合意と交渉が不可欠だということです。債務者は債権者に対して引越し費用の軽減を提案し、具体的な条件について合意する必要があります。債権者が債務者の提案を受け入れるかどうかは、具体的な状況や交渉によって決まります。

2-2.不動産売買仲介手数料

不動産売買仲介手数料は不動産の売買取引において、不動産仲介業者に支払う手数料のことを指します。この手数料は通常、不動産の売買契約が成立した際に支払われます。不動産売買仲介手数料には、宅地建物取引業法によって定められた上限額があり、これに基づいて計算されます。不動産会社はこの上限を超える手数料を請求することはできません。またこの上限額は取引物件価格によって異なります。

不動産売買仲介手数料の負担については、債務者と債権者の間での合意と交渉が必要です。債務者は債権者に対して不動産売買仲介手数料の負担を提案し、具体的な条件について合意する必要があります。債権者が債務者の提案を受け入れるかどうかは、引越し費用と同様に具体的な状況や交渉に依存します。

債権者との合意と交渉によって不動産売買仲介手数料の一部または全額の負担が実現すれば、債務者にとって経済的な負担を軽減することができます。

2-3.登記抹消費用

登記抹消費用は、不動産に設定された抵当権を抹消し、債権者の権利を取り除くために発生する費用です。この費用には主に2つの要素が含まれています。一つは抵当権抹消の登録免許税であり、もう一つは司法書士や弁護士に支払う手数料です。

2-4.後順位担保権者の抵当権抹消承諾料

一つの不動産には複数の抵当権が設定されることがあります。主担保権者以外に後順位の担保権者が存在する場合、不動産の売却や抵当権の抹消には後順位担保権者の同意が必要です。この際、後順位担保権者には抵当権の抹消に同意するために抵当権抹消承諾料が支払われます。

抵当権抹消承諾料は一般的に「ハンコ代」としても知られており、後順位担保権者が文書に署名・同意するための料金として支払われます。この料金は後順位担保権者の同意を得るために欠かせない要素であり、不動産の売却プロセスを進行させるために支払われます。

この抵当権抹消承諾料についても債権者との合意と交渉によって、負担費用を調整する余地があります。

2-5.税金の滞納分

税金の滞納分とは、不動産所有者が支払わなければならない税金である固定資産税や住民税などが滞納している場合に発生する未払い分のことを指します。不動産所有者は、これらの税金を毎年支払う義務があります。滞納分が蓄積されると、債権者との関係に影響を及ぼす可能性があります。

税金の滞納分がある場合、債権者の対応は滞納額や差し押さえの状況によって異なりますが、一般的に債権者は競売などを通じて不動産を売却し、その売却収益を債務者の債務償還に充てることを望みます。滞納分が蓄積している場合、債権者はその税金滞納分も回収対象となる可能性があります。

債務者は、この滞納分の負担を軽減するために債権者との交渉を行い、税金の滞納分の一部または全額の負担を軽減することができます。

2-6.管理費などの滞納分

マンションを所有している場合、通常は管理費や修繕積立金などの共益費用を支払う責任があります。しかし、経済的な困難からこれらの費用を滞納してしまうことがあります。このような滞納が積み重なると、債務整理を検討する必要が出てきます。

債務者がマンションを任意売却しようとする場合、管理費の滞納分は債務整理の一環として考慮されることがあります。債務者は債権者との交渉を通じて、管理費滞納分の処理方法や債権者による負担の合意を取り決める必要があります。

３．引越し費用の交渉をする際に気をつけるべきポイント3選

引越し費用の交渉をする際に気をつけるべきポイントは主に以下の3つです。

● 現在の生活状況をしっかりと債権者に伝える

● 債権者との信頼関係を構築する

● 不動産を高い価格で売却する

順に解説していきます。

3-1.現在の生活状況をしっかりと債権者に伝える

引越し費用の交渉をする際に、現在の生活状況を債権者にしっかり伝えることは非常に大切です。交渉は、債権者と債務者の双方が妥協し、合意に達するプロセスです。債権者には引越し費用を控除する法的な義務はないため、債務者は妥協の余地があることを認識し、合理的な提案を出すことが重要です。

債権者は、債務者の状況を正確に理解する必要があり、それに基づいて決定を下します。そのため、費用の控除を交渉する際には現在の生活状況や財政状況について誠実に説明することが不可欠です。

3-2.債権者との信頼関係を構築する

先ほどのポイントに付随して、信頼関係を構築することも非常に重要です。

債権者との交渉に臨む前に、自身の状況をよく理解し、交渉に必要な文書や情報を整えることをおすすめします。具体的には、収入証明書、引越しの見積もり、現在の財務状況に関する資料などを用意しておくことが重要です。

交渉の際には当然ですが、誠実かつ真摯な態度を保つことが信頼関係を築くために不可欠です。債権者に対して誤った情報を提供したり、約束を守らなかったりすることは信頼を損なってしまうので、しないようにしましょう。

3-3.不動産を高い価格で売却する

不動産を高い価格で売却できれば、債権者に引越し費用を控除する余裕が生まれます。高い売却価格は、債務者の債務整理プロセスをサポートし、費用の負担を軽減するのに役立ちます。

売却価格が充分に高ければ、債権者が債務整理の合意を容易に受け入れる可能性が高まります。そのためにも売却活動に積極的に参加することが必要です。これには不動産の査定を行い、適切な価格設定をすること、広告やマーケティング活動を行い潜在的な買主を引き寄せることが含まれます。

４．任意売却を行う際の注意点2つ

任意売却を行う際の注意点は主に以下の2つです。

● 初めから高額な引越し代金を提示している不動産会社

● 査定後に調査費などを請求してくる不動産会社

順に解説していきます。

4-1.初めから高額な引越し代金を提示している不動産会社

引越し代金は通常、債権者や販売者との交渉によって決まります。引越し代金は不動産の売却価格や債務者の経済状況に合わせて合理的に設定されるべきであり、高額な引越し代金は債権者の負担となる可能性があります。

債務者は、引越し代金を軽減するために交渉を行うことができます。任意売却の際、引越し代金は債権者との交渉によって決まるものであります。信頼性のない業者は交渉する前から高額な引越し代金を提示する可能性があるため、このような不動産会社には注意が必要です。

4-2.査定後に調査費などを請求してくる不動産会社

任意売却において不動産会社は通常成果報酬型の契約を結びます。これは不動産が売却された際に成功報酬を得る仕組みです。売却前に調査費用を請求することは、この成果報酬型契約の性質に合致しません。

また、不動産会社との契約において調査費用や手数料についての条件は事前に明確に示されるべきです。売却前に調査費用が請求されることは一般的でなく、不透明な費用体系には警戒したほうが良いでしょう。

不動産会社との契約を締結する前に、契約書をよく確認することも大切です。契約書に調査費用やその他の費用に関する記載がある場合、それらの条件に同意する前に検討するようにしましょう。

まとめ

この記事では、任意売却時に交渉の余地がある費用や交渉する際に気をつけるべきポイント、任意売却時の注意点について解説しました。

実際に任意売却を行う際には専門的な知識が必要となってきます。そのため任意売却を検討されている場合はまず金融機関や専門家に相談するのがおすすめです。

弊社でも任意売却に関する無料相談を受付していますので、お気軽にご相談ください。