任意売却は債権者の同意を得て市場価格で持ち家を売却する方法ですが、任意売却する場合には連帯保証人に影響がある場合もあります。

とはいえ「連帯保証人への影響を最小限に抑えたい」「連帯保証人がいる場合の任意売却の進め方がわからない」と考えられる方は多いのではないでしょうか。

本記事では、任意売却する場合の連帯保証人への影響や任意売却の進め方などについて解説をしていきます。

１．任意売却とは

任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債権者の許可を得て持ち家を売却し、売却代金で残債の一部を清算する方法です。

住宅ローンを組んで物件を購入する際には必ず、「抵当権」の設定が必要となります。抵当権が設定されている土地や建物は、住宅ローンの返済が滞ってしまうと金融機関はそれらの土地や物件を債権回収のため、強制的に競売にかけることができます。

そのため給与の減少やリストラ、離婚や病気などが原因でローンの返済が難しくなった際に、競売を回避する手段としても選択されます。

任意売却をするためには一定の条件があり、主に以下のような場合に選択が可能となります。

● 住宅ローンの返済を滞納しており、今後の返済が不可能だと判断される場合

● 住宅ローンを組んでいる金融機関など債権者の同意があった場合

● 連帯保証人の同意があった場合

２．競売ではなく任意売却を選択した方が良い理由

競売ではなく任意売却を選択した方が良い理由は主に以下のとおりです。

● 競売は売却価格が相場に比べて安くなるケースが多い

● 競売では債務者の事情が考慮されない

● 任意売却は任意整理ができるため連帯保証人の負担が減る

順に解説していきます。

2-1.競売は売却価格が相場に比べて安くなるケースが多い

一般的に競売は売却価格が相場に比べて安くなるケースが多いとされています。

競売の売却価格は物件により異なりますが、一般的には市場価格の7割前後になる場合が多いです。

その理由として、競売による売却は現状有姿で行われることから、購入者側のリスクが高いことが挙げられます。

一方、任意売却では通常の販売活動により売却が行われることから、市場価格の8〜9割で売却することが可能とされているため、より市場価格に近い価格で売却することが可能となります。

2-2競売では債務者の事情が考慮されない

競売では債務者のプライバシーが考慮されない場合があります。具体的には以下のような場合に競売にかけられている事実が知られてしまうリスクがあります。

● インターネット上に所有物件の情報が記載される

● 裁判所の執行官による訪問調査がある

● 競売物件の購入を検討している不動産業者による近隣住民への聞き込みがある

また競売では債務者の事情などにより引越し時期を調整することが難しいです。

裁判所による手続きの進行状況にもよりますが、競売にかけられた後は一般的に落札から１ヶ月半〜2ヶ月で強制退去となるのが一般的です。

そのため、引越し時期などを自由に決定することができないのも大きなデメリットといえます。

2-3.任意売却は任意整理ができるため連帯保証人の負担が減る

任意整理とは、任意売却後に残った債務を分割して支払っていく交渉をすることをいいます。

任意売却時には通常、残債も含めて一括返済を行うことが原則となります。しかし、経済状況などにより一括返済を行うことが難しい場合もあるでしょう。

任意整理は通常の自己破産等の手続きとは異なり裁判所などの公的機関を介さず、債務者と債権者同士で話し合いの上、返済額を見直していくことができます。また、官報に記載されたり債務問題を周囲に知られることなく手続きを進めることが可能です。

残債を一括で返済することが難しい場合であっても任意整理が認められれば、一般的に月1〜3万円の分割払いにすることができるといわれています。

連帯保証人の支払い義務自体がなくなる訳ではありませんが、債務者の支払いができなくなるリスクを軽減することができるため、双方にとってメリットがあるといえます。

３．任意売却する場合の連帯保証人への影響

任意売却を行う場合の連帯保証人への影響は以下のとおりです。

● 連帯保証人は債務者に代わって返済する義務がある

● 住宅ローン滞納時点で連帯保証人に催促が送付される

● 債務者が自己破産した場合の残債は連帯保証人が被る

● ブラックリストに載ってしまう可能性がある

順に解説していきます。

3-1.連帯保証人は債務者に代わって返済する義務がある

前提として、連帯保証人とは債務者が債務を返済しない場合に債務者に代わって返済義務を負う人のことを指します。

住宅ローン契約者の返済が遅れると、金融機関は即座に連帯保証人に請求することが可能であるため、連帯保証人は債務者と同様の支払い義務があるといえます。

3-2.住宅ローン滞納時点で連帯保証人に催促が送付される

通常、主債務者が住宅ローンを滞納した時点で連帯保証人にも督促状が届くことになっています。また、電話による自宅への連絡などが行われる場合もあります。

その際に、連帯保証人の家族や周囲の人に連帯保証人となっている事実が知られてしまうかもしれません。内緒で連帯保証人となっている場合には大きな迷惑が掛かるでしょう。

3-3.債務者が自己破産した場合の残債は連帯保証人が被る

債務者が自己破産を行えば債務者が支払う義務はなくなるものの、債権自体は無効にならないため、残債分は連帯保証人に請求されることになります。

そのため、連帯保証人にも返済能力がない場合には連帯保証人も同様に自己破産をしなければならない場合もあります。

3-4.ブラックリストに載ってしまう可能性がある

債務者が住宅ローンを返済できない場合は連帯保証人に返済が求められますが、その際に連帯保証人が返済できない場合は連帯保証人と債務者の双方がブラックリストに載ってしまうことになります。

ブラックリストとはいわゆる、信用情報機関に金融事故情報が記載されることを指します。

４．任意売却に連帯保証人の同意は必要か

任意売却を行う場合、原則として連帯保証人の同意が必要となります。なぜなら、任意売却では売却完了後も債務が残り、連帯保証人にも支払い義務が発生する可能性があるためです。

上記でも述べたとおり、連帯保証人は債務者と同等の返済義務を負います。また、返済が滞った時点で連帯保証人への督促・請求の連絡は必ず行われます。

そのため、その後の手続きを円滑に進めるためにも任意売却の際は必ず連帯保証人への連絡をし、同意を得る必要があるといえるでしょう。

５．連帯保証人がいる場合の任意売却の進め方

連帯保証人がいる場合も任意売却の進め方は一般的なケースと同様です。

流れについては以下のとおりです。

1. 金融機関からの督促

2. 専門家や業者へ依頼する

3. 建物価格の査定を受ける

4. 債権者と交渉する

5. 売買締結を行う

6. 不動産の決済

7. 残債整理

連帯保証人がいる場合は連帯保証人の同意は必要となりますが、共同で売却活動をする必要はありません。

まとめ

住宅ローンの支払いが滞ることで不安な気持ちを抱える方が多いことは十分に理解できます。しかし、現状を良く理解し、具体的にどのような手続きが必要なのかを整理することが手続きを円滑に進める近道となります。

任意売却を行うことは債務者自身はもちろん、連帯保証人への負担軽減に繋がる選択肢の一つといえるでしょう。しかし、実際には任意売却を行う際には専門的な知識が必要となってきます。そのため任意売却を検討されている場合は、まず金融機関や専門家に相談するのがおすすめです。

弊社でも任意売却に関する無料相談を受付していますので、お気軽にご相談ください。