住宅ローンの借入や不動産の売却時に「抵当権」という言葉を耳にする機会があるでしょう。家や土地を担保にすることとは何となくイメージできるものの、実際にどのような権利なのか仕組みがよく分からないという方も少なくありません。

抵当権は、住宅ローンや売却時に重要になるので、仕組みをしっかりと理解しておくことが大切です。この記事では、抵当権の基本や設定するメリット・方法から抵当権抹消についてまで、分かりやすく解説します

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなど借入の際に家や土地など不動産に設定される権利のことです。金融機関などのお金を貸した側が抵当権者となり、抵当権が設定された不動産が担保となります。

抵当権が設定された不動産であっても、普段は所有者が自由に利用できます。

しかし、借入の返済ができない状態に陥った場合、抵当権者は抵当権を実行することで不動産を差し押さえ売却することが可能です。つまり、金融機関は抵当権を設定することで、万が一、住宅ローンの返済が滞った場合でも不動産を強制的に売却してローン残債の回収を図れるようになるのです。

住宅ローンを組む際には、基本的に購入する不動産に抵当権を設定することが求められます。住宅ローンを組む人は、不動産を担保として提供する代わりに、低い金利で融資を受けられるのです。

なお、すべてのローンで抵当権を設定するわけではありません。

抵当権付きのローンを「有担保ローン」、抵当権の付かないローンを「無担保ローン」と呼び、基本的にほとんどの住宅ローンは有担保ローンです。一般的に無担保ローンは、貸し倒れのリスクが高いことから条件が厳しいうえに、金利が高く借入可能額も少額で期間も短い傾向にあります。

担保との違い

抵当権と似たような言葉に担保があります。「家を担保に入れる」という言葉を耳にする機会もあるでしょう。

担保とは、契約内容が実行されない場合に備えて、あらかじめ債務者（借りる側）が提供するもののことです。担保には大きく「物的担保」と「人的担保」の2種類があります。

・物的担保：所有財産などの有形物の担保

・人的担保：債務者以外に返済を保証してもらうこと

物的担保とは、残債を回収できる価値のあるモノを提供する方法です。抵当権は、この物的担保の一つであり、基本的に不動産が対象となります。

ちなみに、人的担保は連帯保証人や保証人という代わりに返済する人を立てる方法です。

以前は多くの住宅ローンで連帯保証人を立てる必要がありましたが、近年では保証会社が間に入ることで連帯保証人が不要なケースが増えています(現在でも、審査次第で連帯保証人を立てなければならないケースもあります)。

根抵当権との違い

根抵当権（ねていとうけん）とは、抵当権の一種です。根抵当権の場合、借入額の上限を定めることで、上限内の金額であれば何度でも借入・返済を繰り返すことが可能です。

一方、抵当権は１つの契約に対して１つの抵当権が設定されます。

根抵当権のように何度も借入することはできず、再融資を受ける場合には再度手続きが必要です。また、抵当権の場合、住宅ローンを完済すれば所有者が抵当権の抹消手続きを進めることができます。

しかし、根抵当権は繰り返し借入できることから、一つの借入を完済しても抹消できません。根抵当権を抹消するには、完済後に債務者の合意が必要になるのです。

通常のマイホーム購入であれは抵当権で問題ありません。

根抵当権は、上限内であれば再融資の際に手続きや費用が必要ないので、繰り返し借入したい人には適しています。事業用資金などの繰り返し借入が必要な時に、根抵当権が設定されるのが一般的です。

抵当権の対象

抵当権の効力が及ぶのは、抵当権が設定されている不動産だけではありません。民法では、抵当権の効力の及ぶ範囲を以下のように、規定しています。

抵当権の効力の及ぶ範囲

第三百七十条　抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産（以下「抵当不動産」という。）に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合及び債務者の行為について第四百二十四条第三項に規定する詐害行為取消請求をすることができる場合は、この限りでない。

第三百七十一条　抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。

引用：e-GOV法令検索｜民法（明治二十九年法律第八十九号）

つまり、抵当権の設定されている不動産だけでなく、不動産と一体になっている物も抵当権の対象となるのです。

不動産と一体になっている物を不動産付加物と呼び、主に以下のようなものがあります。

 

建物以外のもの	概要	例
付加物	不動産を構成する一部で不動産から取り外せないもの	石垣や庭石・立木・雨戸など
従物	不動産を構成する一部だが不動産から独立しているもの	エアコンや畳など
果実	不動産から乗じる利益のこと 自然に算出される「天然果実」と不動産から生じる利益である「法定果実」の2種類がある	天然果実：野菜や果物 法的果実：家賃や地代など

 従物については、抵当権が設定された時点で不動産に設置されていれば抵当権の効力が及ぶ可能性があります。

また、果実については基本的には抵当権の範囲ではありませんが、債務不履行で抵当権が実行される場合は抵当権の効力が及びます。

抵当権を設定するメリット

抵当権を設定されると、不動産の所有者は万が一の際に不動産を差し押さえられるためメリットがないように感じるでしょう。

しかし、抵当権を設定することは債務者にとってもメリットがあるものです。抵当権を設定するメリットには、以下のようなことが挙げられます。

・住宅ローンを借りられる

・無担保ローンよりも条件が良くなる

住宅ローンのほとんどは不動産を担保にする有担保ローンです。そのため、抵当権を設定しなければそもそも住宅ローンを組めない可能性が高くなります。

抵当権は金融機関が債務を確実に回収する方法ですが、借りる側から見れば「返済しながらでも家に住める」と取ることができるでしょう。

また、有担保ローンは無担保ローンよりも好条件で借入できるのが一般的です。無担保ローンは返済が滞っても担保を売却して残債を回収できないため、金融機関にとってはリスクが高くなります。

そのため、無担保ローンは有担保ローンよりも金利が高く借入できる額も少なくなるのです。有担保ローンであれば、高額の借入でも金利を押さえて長期に渡り返済できます。

金利が低く返済期間も長く設定できるので、月々の返済の負担を抑えられるというメリットも生まれるでしょう。

抵当権を設定する方法

抵当権を設定するには、抵当権設定登記を行う必要があります。抵当権設定登記とは、不動産の登記簿に抵当権の設定を登記する手続きです。

抵当権を登記することで、不動産に抵当権が付いていることが公になります。抵当権設定登記は、住宅ローンの借入や借り換え時に債務者が手続きを行います。

とはいえ、基本的に手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士の知り合いがいない場合でも、金融機関や不動産会社が紹介してくれるケースがほとんどなので心配いりません。

ただし、抵当権設定登記には費用がかかり、準備すべき書類もいくつかあるので、手続きをスムーズに進められるように何が必要なのかを押さえておくことが大切です。

以下では、抵当権設定に必要な費用と書類について解説します。

抵当権の設定にかかる費用

抵当権設定登記には、主に次のような費用が必要です。

項目[ｙ1]	費用目安
登録免許税	借入額×0.4％
司法書士報酬費用	5～10万円ほど
書類の取得費用など	1通400～600円ほど

例えば、住宅ローンの借入額が3,000万円なら、登録免許税は3,000万円×0.4%で12万円です。また、司法書士に依頼する場合は司法書士費用がかかります。

司法書士費用は、依頼する司法書士や依頼内容によって異なるので、事前に見積もりをしっかり確認するようにしましょう。

抵当権を設定するために必要な書類を収拾するための費用や切手代などの実費も、司法書士費用に含まれる場合と別途請求される場合があるので、事前に確認することが大切です。

抵当権の設定で必要な書類

抵当権設定登記では必要な書類は、下記の通りです。

・印鑑登録証明書

・ 登記原因証明情報または抵当権設定契約証書

・ 金融機関の資格証明書

・ 登記済証または登記識別情報

・ 住宅用家屋証明書（減税措置を受ける場合）

・ 委任状（司法書士に依頼する場合）

・ 登記申請書

登記済証とは、不動産を登記した際に交付される書類です。現在は登記済証に代わって登記識別情報が通知されるので、どちらかの書類が必要になります。

登記済証・登記識別情報は、不動産の所有者が保管している書類です。紛失した場合でも再発行できません。

万が一、紛失している場合は、別の手続きが必要になるので早めに司法書士に相談するようにしましょう。また、抵当権を設定する要因を証明する書類として、抵当権設定契約書が必要です。

これは、金融機関が作成してくれるので入手しましょう。法務局によって必要書類が異なる場合があります。

基本的には司法書士などが必要書類を教えてくれるので、指示に従って集めるようにしましょう。

抵当権付きの不動産でも相続は可能

家に抵当権が付いたままであっても、相続は可能です。

しかし、抵当権付きの不動産を相続するには、住宅ローン残債の返済義務も相続する必要がある点には注意しましょう。

ただし、住宅ローンの名義人である被相続人（死亡した人）が団信に加入していれば、死亡時にローン残債が保険金で完済されます。完済後は抵当権抹消手続きを行えるので、速やかに抹消手続きを行うようにしましょう。

また、なかには住宅ローンは完済しているのに抵当権が残ったままという不動産も少なくありません。抵当権抹消の手続きは、住宅ローンを完済すれば自動的に行われるのではなく、家の所有者が手続きする必要があります。

そのため、手続きを怠って長期間経過しているケースもあるのです。

住宅ローンを完済しているのであれば抵当権抹消手続きができるので、相続後すみやかに抵当権抹消手続きを行いましょう。

しかし、完済から長期間経過していると必要書類の収集が難しい場合があります。そのような場合は、司法書士に相談して手続きを行うようにしましょう。

抵当権抹消手続きができるのに手続きを怠っていると、売却時や相続時にトラブルになる恐れがあります。基本的には、住宅ローン完済時に抵当権抹消登記を行うことが大切です。

抵当権付きの不動産は売却できるか

抵当権付きの不動産であっても売却は可能です。抵当権付きの不動産を売却してはいけないという法律はありません。

とはいえ、抵当権付きの不動産は売却が難しい点には注意が必要です。買い手としては、抵当権の付いた不動産はいつ抵当権が実行されるか分からずリスクが高くなります。

また、金融機関としても抵当権付きの不動産で住宅ローンを融資することはないでしょう。そのため、買い手が見つかりにくくなるのです。

不動産会社も売却後のトラブルになる可能性があるので、抵当権付きの不動産は取り扱ってくれない可能性もあります。スムーズに不動産を売却したいなら、住宅ローンを完済して抵当権抹消後に売却することをおすすめします。

ただし、住宅ローンの返済が厳しいなどどうしても抵当権抹消ができないケースも少なくありません。

そのような場合は、任意売却という方法があるので、検討してみるとよいでしょう。

返済が滞ると抵当権を行使（実行）されるリスクも

金融機関が抵当権を行使することを抵当権の実行と呼びます。抵当権が設定された不動産には、抵当権を実行されるリスクがありことは覚えておきましょう。もちろん、住宅ローンをきちんと返済している状態で抵当権が実行されることはありません。

抵当権が実行されるのは、住宅ローンの返済が滞った場合です。抵当権が実行される場合、金融機関が裁判所に手続きすることで不動産が差し押さえに合います。その後、不動産は競売にかけられ強制的に売却され、売却金は住宅ローン残債の返済に充てられるのです。

また、競売しても住宅ローンが完済できない場合は、残債の返済義務は残ります。競売後の残債を返済できない場合は、自己破産が必要になる恐れもあるのです。

ただし、住宅ローンの返済が滞ってすぐに抵当権が実行されるわけではありません。一般的に、抵当権が実行されるのは住宅ローンが滞って半年ほど過ぎた頃です。

1～2回の滞納であれば、すぐに対応することでその後も問題なく住み続けることができるでしょう。

滞納を解消できない場合、競売にかけられる可能性が高くなります。そのような場合は、競売にかけられる前に任意売却することをおすすめします。任意売却であれば、市場相場に近い価格での売却が可能です。

売却金で引っ越し費用を捻出できるなど融通も利きやすいので、売主の負担を軽減できるでしょう。

抵当権抹消手続きの方法

住宅ローンを完済すれば抵当権を抹消できます。

抹消する場合は、法務局で抵当権抹消登記が必要です。

しかし、抵当権抹消登記は、完済後に法務局が自動的にしてくれるわけでも、金融機関が手続きしてくれるわけでもありません。

抵当権抹消登記は、不動産の所有者が自分で行う必要があるのです。抵当権抹消登記を怠っていると、将来不動産の売却時や相続時にトラブルになりやすくなります。そのため、住宅ローン完済後は速やかに抵当権抹消登記を行うことが大切です。

抵当権抹消登記は自分でも行えますが、司法書士に依頼することが一般的です。ここでは、抵当権抹消登記手にかかる費用や必要書類を見ていきましょう。

抵当権抹消手続きにかかる費用

抵当権抹消手続きにかかる主な費用は、下記の通りです。

項目 費用目安

登録免許税 不動産個数×1,000円

司法書士費用 1～3万円

書類の取得費用など 1通400～600円ほど

土地・建物それぞれ抵当権を抹消する場合は、登録免許税が2,000円必要です。

また、登記簿の所有者住所が変更されていない場合などは、先に住所変更登記が必要になるので注意しましょう。

相続の場合も、先に相続人に名義を変更する相続登記が必要です。

司法書士に依頼する場合、相続登記や住所変更登記なども一緒に依頼できます。

抵当権抹消手続きで必要な書類

抵当権抹消登記に必要な書類は、下記の通りです。

・登記申請書

・登記原因証明情報

・金融機関の法人番号

・登記済証または登記識別情報

・委任状（司法書士に依頼する場合）

抵当権抹消時での登記原因証明書とは、住宅ローンを完済したことを証明する書類です。

基本的には住宅ローン完済時に金融機関から送付されるので、大切に保管しておくようにしましょう。住宅ローン完済から時間が経ち必要な書類を紛失している場合は、金融機関に再発行してもらうことが可能です。

ただし、時間が経ちすぎで金融機関自体がなくなっているというケースもあるので、その場合は司法書士に相談することをおすすめします。

抵当権設定や抹消手続きは専門家に相談を

抵当権は、住宅ローンを借入する際に不動産に設定される権利です。>住宅ローンの返済が滞り、抵当権が実行されると不動産が強制的に売却されてしまいます。

競売になると自己破産になる可能の高いので、その前に任意売却を検討することをおすすめします。また、住宅ローンを完済すれば抵当権の抹消ができますが、手続きは自分で行う必要がある点は注意が必要です。

抵当権の設定や抹消手続き・任意売却は、専門家に相談しながら進めることでスムーズな手続きが可能です。リスタート株式会社は、弁護士などの専門家と提携し住宅ローンの返済や住居について、適切な選択肢を提案致します。

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