自宅を売却する際、多くの人が「どこから手を付けていいか分からない」と感じるかもしれません。この記事では、自宅売却の一般的な流れや、より高価格で売却するためのポイントをわかりやすく解説。必要な書類や手続きの準備方法についてもご紹介します。. 8

 

目次

 

自宅を売却する方法

自宅を売却する際、選択肢は主に「仲介」と「買取」の2つです。仲介は不動産会社が買い手を探す方法で、通常は買取よりも高値で売れる可能性があります。一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法で、迅速な売却が可能です。どちらの方法もメリット、デメリットがありますが、多くの場合、仲介を通じた売却がおすすめです。

 

仲介とは

仲介は不動産会社が買い手を探し、売買契約を仲立ちする方法です。この方法のメリットは、市場価格で売却できる可能性が高いこと、専門家のサポートを受けられることです。

 しかし、デメリットとしては、買い手が見つかるまで時間がかかる可能性があり、売却が急ぐ場合には不向きかもしれません。また、仲介手数料が発生する点も考慮する必要があります。

 

メリット	デメリット
・市場価格で売却できる可能性が高い ・専門家のサポートを受けられる	・買い手が見つかるまで時間がかかる ・仲介手数料が発生する

 

買取とは

買取は不動産会社が直接所有者から不動産を購入する方法で、特に緊急の売却が必要な時や市場での売却が困難な物件に適しています。

 買取のメリットとしては、速やかな売却が可能であることや、売却に関する手続きが簡潔である点が挙げられます。一方で、デメリットとしては、市場価格よりも低くなる可能性があります。

 

メリット	デメリット
・スピーディ ・手続きが簡潔	・市場価格よりも低くなる可能性がある

 

買取は、特に資金調達が急ぎの場合や、売却までの時間が限られている人に適した選択肢です。

 

自宅を売却する際の流れ

自宅の売却は一般的に以下の流れで行います。

 1.     家の住宅ローン残債額を確認する

2.     家の売却相場を調べる

3.     売却の必要書類を揃える

4.     不動産会社に査定依頼する

5.     不動産会社と媒介契約を締結する

6.     家の販売活動を開始する

7.     買主と売買契約を締結する

8.     決済を確認して引き渡しを行う

9.     譲渡所得が発生した場合は確定申告を行う

 売却期間は物件や市場状況により異なりますが、一般的には3カ月から6カ月程度が目安です。売却期間に幅が出る要因としては、物件の価格設定、物件の状態、市場の動向、不動産会社の販売戦略などが挙げられます。

 市場が活況であれば迅速な売却が可能ですが、そうでない場合や物件に問題がある場合は、より長い時間が必要となることがあります。

 

➀家の住宅ローン残債額を確認する

売却を考える前に、まずは残債額を把握する必要があります。これは、売却から得られる金額でローンを完済可能かどうか、判断するためです。住宅ローン残債額の確認方法は、金融機関から提供される返済予定表や残高証明書で確認できます。また、不動産会社に査定を依頼するか、市場の相場を調べて資金計画を立てましょう。売却価格が残債を下回る場合は、追加の資金計画が必要になることもあります。

➁家の売却相場を調べる

住宅ローンの残債額確認後は、売却価格の相場を調査することが重要です。相場を知ることで、適切な価格設定が可能となり、売却の成功率が高まります。相場は不動産情報サイトでの比較可能です。ここでは、主な比較サイトの概要と、調べられる価格をご紹介します。

 

サイト	概要	調べられる価格
不動産情報ライブラリ	国土交通省が運営するWebサイトで、不動産取引価格、地価公示価格などの価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報など、不動産に関連するさまざまなデータを提供しています。特別なソフトを必要とせず、スマートフォンやタブレットからも利用可能。	地価公示 都道府県地価調査 不動産取引価格、 成約価格など
レインズマーケットインフォメーション	「レインズマーケットインフォメーション」は、国土交通省が指定する以下の4つの不動産流通機構が保有する不動産の成約価格などの取引情報を公開しているサイトです。このサイトでは、全国のマンションと戸建ての売買価格を調べることができます。具体的には、過去に実際に取引が行われた直近1年間の成約価格情報が閲覧でき、様々な条件から物件情報の検索や、希望エリアの相場価格や動向が確認できます。	全国のマンションと戸建ての売買価格
路線価図・評価倍率表	国税庁が運営しており、相続税や贈与税の計算に使用される土地の評価額、すなわち「路線価」を提供しています。このサイトでは、日本全国の路線価図と評価倍率表を閲覧できます。路線価は、特定の道路に面した標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を示しており、土地の評価に広く利用されています 。	路線価

 

上記の他、納税通知書から固定資産税評価額を調べられます。相場を調べる際のポイントは、物件の立地や状態、市場の動向を考慮すること。注意点としては、一つの情報源だけに頼らず、複数のデータを比較検討することが挙げられます。

 

③売却の必要書類を揃える

自宅を売却する際には、事前に必要書類を揃えることが重要です。これには、不動産会社に売却を依頼する際に必要な書類と、買主に家を引き渡す際に必要な書類が含まれます。主な書類には以下があります

 

不動産会社に査定や売却を依頼する際の必要書類	買主に家を引き渡す際の必要書類
・登記簿謄本または登記事項証明書 ・売買契約書 ・物件購入時の重要事項説明書 ・登記済権利書または登記識別情報 ・土地測量図・境界確認書（戸建ての場合） ・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 ・物件の図面 ・マンションの管理規約または使用細則（マンションの場合） ・建築確認済証および検査済（戸建ての場合）	・登記簿謄本または登記事項証明書 ・本人確認書類（運転免許証、パスポートなど） ・実印 ・印鑑証明書 ・住民票 ・ローン残高証明書またはローン返済予定表 – ・登記済権利書または登記識別情報 ・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 ・物件の図面

 

これらの書類を事前に整えることで、売却プロセスがスムーズに進行し、トラブルを避けることができます。書類を揃える際のポイントとして、最新の情報を反映させることや、必要に応じて専門家に相談することが挙げられます。

 

④不動産会社に査定依頼する

自宅売却を検討する際、不動産会社に査定依頼をすることは、適正な価格で売却するために不可欠です。査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

 

種類	概要
机上査定	提供されたデータや市場情報を基に物件の価値を評価
訪問査定	実際に物件を訪問し、詳細なチェックを行いながら評価

 

机上査定は情報やデータに基づき行われ、迅速な価格評価が可能ですが、訪問査定は物件の実際の状態を詳しく調査し、より正確な価格を提供します。訪問査定は、時間はかかりますが、実際の物件の状態を把握できるため、基本的にはこちらがおすすめです。

 

査定依頼の際は、物件の状態を正確に伝え、必要書類を事前に整理しておくことがポイントです。

 

⑤不動産会社と媒介契約を締結する

自宅売却において、不動産会社との媒介契約は売却活動を代行してもらうための重要な手続きです。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

 

種類	概要
一般媒介契約	複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、柔軟性が高いですが、各社の積極性にばらつきがある可能性がある
専任媒介契約	一社のみに仲介を依頼し、売主への定期的な報告義務があります。レインズへの登録義務もあるため、一般媒介よりも売れる可能性は高い
専属専任媒介契約	専任媒介契約の一種で、他の不動産会社や売主自身も買い手を探すことができない最も厳格な契約

 

媒介契約を選ぶ際は、売却のスピード、販売活動への期待度、自身で買い手を探す意向などを考慮し、自身の状況に最適な契約形態を選ぶことが重要です。

 

⓺家の販売活動を開始する

家の販売活動を開始する際には、不動産会社を通じて行うことが一般的です。販売活動には、オンラインリスティングの掲載、広告の配布、オープンハウスの実施などが含まれます。

 

販売活動を行う際のポイントは、ターゲットとなる購入者層を明確にし、物件の魅力を最大限に伝えることです。また、物件の状態を正確に把握し、必要に応じてリフォームや清掃を行うことも重要です。

 

注意点としては、市場の動向を理解し、適切な価格設定をすることが挙げられます。また、不動産会社との連携を密にし、販売戦略を共有することで、効率的な販売活動が可能になります。

 

⑦買主と売買契約を締結する

家の売買契約を締結する際に売主が行うことには、契約内容の確認と重要事項の説明、契約書への署名捺印が含まれます。契約のポイントには、買主との合意形成、契約内容の明確化、法的な義務や条件の把握が必要です。

 

注意点としては、契約書の内容を理解し、適切な法的アドバイスを受けることが重要です。また契約違反を避けるためにも、契約内容を詳細にチェックし、必要な書類が正確に準備されていることを確認する必要があります。

 

⑧決済を確認して引き渡しを行う

自宅売却の際、売買契約後の決済と引き渡しは、売却プロセスの最終段階です。決済までに行うことには、司法書士への登記関係書類の提出、残金の受け取り、ローン返済手続きが含まれます。決済時に行うことは、登記手続きの確認と鍵や重要事項説明書の引き渡しです。

 

引き渡しまでには、新居への引越しを完了させることが理想的です。引き渡し時に行うことは、物件の最終確認と仲介手数料残額の支払いです。

 

ポイントは、すべての手続きが正確に行われるようにすること、そして注意点は、譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告が必要になることです。

 

⑨譲渡所得が発生した場合は確定申告を行う

自宅売却において譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要です。譲渡所得は、売却価格から取得費や必要経費を差し引いた金額として計算されます。

 

確定申告を行うことで、所得税と住民税が課税されるため、正確な金額を把握し適切な申告をすることが重要です。申告を怠ると、追加の税金が課されることがありますので注意が必要です。

 

自宅の売却にかかる費用の目安

自宅を売却する際には、さまざまな費用がかかります。以下は、それぞれの費用の目安です。

 

項目	費用目安または計算方法
仲介手数料	売却額の3%＋6万円に消費税
印紙税	売買契約書に必要で、200円から60万円まで売却金額によって異なる
登記・抵当権抹消費用	司法書士への依頼で5,000円から2万円程度
住宅ローンの一括返済に関する費用	金融機関への手数料で1万円から3万円
譲渡所得税	所得税及び復興特別所得税・住民税で、保有期間によって税率が異なる
測量費用	物件の状況によりますが、必要な場合は数十万円かかることも
解体費用	建物の状態や規模によりますが、数十万円から数百万円
その他	引越し費用や清掃費用など、売却に伴う追加費用が発生することも

 

これらの費用は状況によって大きく変動するため、具体的な数値を計算する際は、それぞれの専門家に事前に確認しておくと良いでしょう。

 

自宅の売却でやってはいけないこと

自宅の売却で特に注意が必要な「やってはいけないこと」として、以下のことがあります。

 

l   金融機関に相談せずに売り出す

l   家が抱える不都合な情報を隠す

l   引き渡し日までに立ち退かない

 

詳しくみていきましょう。

 

金融機関に相談せずに売り出す

自宅の売却において、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談せずに売り出すのは避けるべきです。住宅ローンの残債がある場合、金融機関が抵当権を持っています。そのため、売却時にはその抵当権を抹消する手続きが必要であり、これにはローンの完済が必須です。

 

金融機関に事前に相談しないと、ローンの残高に見合う金額で物件が売れない場合、売却が困難になるリスクがあります。また、オーバーローンの状態、つまり物件の売却価格がローン残高を下回る場合には、金融機関との協議や追加の資金計画が必要となるため、特に注意が必要です。

 

家が抱える不都合な情報を隠す

自宅を売却する際に、家が抱える不都合な情報を隠す行為は避けるべきです。例えば、構造上の問題、過去の水害歴、近隣トラブルなどが該当します。このような情報を隠すと、後で発覚した際に法的責任を問われる可能性も。

 

さらに買主による売買契約の解除や、訴訟に発展することも考えられます。売却時には重要事項の説明義務があり、透明性を保つことが重要です。

 

引き渡し日までに立ち退かない

自宅の売却において引き渡し日までに立ち退かないことは重大な違反行為となります。契約違反とされ、買主に対して法的責任を負う可能性があります。最悪の場合、訴訟に発展し損害賠償を支払うことになるかもしれません。

 

引き渡し日は、契約に基づいて決定され、売却代金の支払いと所有権の移転が行われる重要な日です。この日までに家財道具の撤去、必要な清掃を行い、スムーズに物件を引き渡せるよう準備を整えることが不可欠です。遅滞なく立ち退くことで、トラブルを避け、信頼関係を保つことができます。

 

自宅を高く売る方法・コツ

自宅を高く売るためのコツとして、以下のポイントがあります。

 

l   期間に余裕を持って販売活動を始める

l   価格交渉を前提に売り出し価格を決める

l   内覧前の掃除・片付けを徹底して行う

l   実績のある不動産会社に仲介を依頼する

 

詳しく説明します。

 

期間に余裕を持って販売活動を始める

自宅を高く売るためには、計画的に販売活動を始めることが重要です。余裕を持って市場を分析し、最適なタイミングでリストアップすることが、望ましい価格での成約に繋がります。売り急ぎによる価格の低下を避けるためにも、事前の準備が必須です。

 

物件の価値を高めるためのリフォームや、適切な広告戦略の計画も忘れずに。また、市場の需要や競争を把握し、ターゲット層に適した販促活動を行うことで、効率的な売却が可能となります。

  

価格交渉を前提に売り出し価格を決める

自宅を売却する際には、価格交渉を前提として売り出し価格を設定することが重要です。売り出し価格は、通常、希望価格よりも高めに設定され、これにより購入希望者との交渉の余地が生まれます。しかし、設定価格が高すぎると問い合わせが減少する可能性があるため、市場の相場や希望価格を考慮して適切に決定する必要があります。

 

また、販売状況を定期的に確認し、反応を見ながら価格調整を行うことも大切です。このようにして、自宅を納得のいく価格で売却するための戦略を立てることができます。

 

内覧前の掃除・片付けを徹底して行う

自宅を高く売るためには、内覧前の掃除と片付けを徹底することが重要です。清潔で整理整頓された空間は、購入者に良い印象を与え、物件の価値を高める効果があります。

 

具体的には、不要な家具や雑貨は事前に処分または保管し、修繕が必要な箇所は修理を行います。特にキッチンやバスルームは汚れが目立ちやすいため、徹底的な清掃が求められます。これらの準備を行うことで、内覧時の印象が向上し、売却価格のアップにつながります。

 

実績のある不動産会社に仲介を依頼する

自宅を売却する際には、実績のある不動産会社に仲介を依頼することが肝心です。信頼できる不動産会社を選ぶことで、適切な価格設定や市場分析、効果的な販売戦略が期待できます。特に、地域や物件種別に精通した会社を選ぶと、ターゲット市場を正確に捉え、適切な買い手を見つけることが可能です。

 

契約を結ぶ前には、複数の会社から見積もりを取り、それぞれの提案と実績を比較検討しましょう。これにより、最も適したパートナーを選び、自宅売却の成功率を高めることができます。

 

自宅の売却に関するよくある質問

最後に、自宅の売却に関するよくある質問をいくつかご紹介します。

 

家に住みながらでも売却できる？

自宅を売却する際、家に住みながらの売却は十分に可能です。この方法は「売り先行」と呼ばれ、新居への移動が売却後になるため、資金計画を立てやすく、買い手が生活をイメージしやすいメリットがあります。実際に住みながら売却を進めるには、内覧の際に家が清潔で整頓されていることが重要です。

住宅ローン残債のある家も売却できる？

住宅ローン残債がある自宅も売却は可能ですが、いくつかの重要なステップが必要です。まず、売却で得た資金でローン残高を完済し、抵当権を抹消する必要があります。これは売主、買主、銀行、司法書士が協力して行います。

 住宅ローンの完済が売却価格で賄えない場合は、他の資金を用いて差額を補う必要があります。売却活動を始める前に、金融機関と相談し、具体的な手順と必要な書類を確認することが重要です​。

 

売却後も家に住み続ける方法はある？ 

売却後も自宅に住み続ける方法として「リースバック」があります。この方法では、自宅を売却し、その後も同じ住宅に居住するために、購入者から賃貸契約を結び家賃を支払い続けます。リースバックは即時資金化できるメリットがありますが、家賃負担が継続するため、経済的な計画をしっかり立てる必要があります。

 また、契約内容によっては将来的に住み続けられなくなるリスクもあるため、契約の条件を詳しく確認し、信頼できるリースバック会社を選びましょう。

 

自宅の売却は不動産のプロに相談を

自宅を売却する際は、不動産のプロフェッショナルに相談することが最良の選択です。実績のある不動産会社は、市場分析、適切な価格設定、効率的な販売戦略を提供し、売却過程をスムーズに進めるのに役立ちます。専門家のアドバイスを受けながら、自宅売却を成功に導くための戦略を練りましょう。

 

 まとめ

自宅を売却する方法には、不動産会社に仲介を依頼する方法と買取を依頼する方法があります。売却の流れは、住宅ローン残債額の確認、売却相場の調査、必要書類の準備、不動産会社への査定依頼、媒介契約の締結、販売活動、売買契約の締結、決済・引き渡し、確定申告（譲渡所得発生時）の順で進みます。

 売却にかかる費用は、仲介手数料、印紙代、登記費用、譲渡所得税などがあります。金融機関への相談を怠る、家の不都合な情報を隠す、引き渡し日までに立ち退かないなどの行為は避けましょう。 

家に住みながらの売却や住宅ローン残債のある家の売却、売却後の住み続けも可能です。自宅売却については、不動産のプロに相談しましょう。