住宅ローンを組んでいた場合に返済を滞った状況が続くと競売開始決定通知書が届きます。競売開始決定通知書はどういった書類なのか、また万が一届いてしまった場合にはどのような手続きを取らなければならないのかをまとめていきます。

ないに越したことはありませんが、借入金という負債を抱えている以上は誰もが競売開始決定される恐れがあります。事前知識を身につけることで万が一届いたとしても焦らずに対処できるようにしておきましょう。

競売開始決定通知とは

競売開始決定通知は読んで字のごとく、所有している物件が競売にかけられることが決定した通知書になります。

競売されるということは、住宅ローンの返済が滞っている状態です。一般的にローン返済が数か月間払えずに滞納をしていると競売開始決定通知が送付されます。

不動産を購入する場合にほとんどのかたが金融機関から借り入れをします。金融機関は住宅ローンの支払いがされないと判断した場合には担保にしている不動産を競売にかけて、その売却益から債務者の借入金を回収します。

競売とは

競売とは、債権者が債務者からの返済が見込めない場合に、裁判所に請求をして手続きを踏むことで強制的に債務者の財産を売却して債務の精算をおこなうことです。債務者からしたら自分の意思とは関係なく財産を売却されてしまいます。

不動産を購入にあたって金融機関から借り入れをするときには、購入する不動産に対して抵当権が設定されます。金融機関はこの抵当権の行使することで不動産を競売にかけることができます。

なお競売に関しては債権者が地方裁判所に申し立てることで手続きされます。

競売開始決定通知が送られてくるまでの流れ

競売開始決定通知が送られるまでには一連の流れがあります。どういった流れで通知書が送られてくるのかを知っておくとよいでしょう。

住宅ローンの返済が数か月されずに滞納していたら、すぐに競売開始決定通知が送られてくるわけではありません。まずは返済するように督促状が送られてきます。

この督促状を無視して約半年経過すると、金融機関から期限の利益の損失に該当するとして一括返済するように請求されます。ここでいう期限の利益とは住宅ローン分割払いの権利を指します。

ここまでくると債務者に代わって保証会社が住宅ローンの一括返済をしてくれます。一括返済が完了すると保証会社より代位弁済通知書が債務者に届きます。

代位弁済通知書が届いたあとに最終警告として競売開始決定通知書が送付されます。

このようにいくつかの段階を踏んでそれでも応じない場合には競売という強制力を持った手段を取らざるを得ない状況になるわけです。

もし住宅ローンの支払いが難しくなってしまった場合には早い段階で金融機関に相談をしましょう。

競売開始決定通知を無視した場合

競売開始決定通知を無視した場合にはどうなるのでしょうか。

競売は強制執行になるため、債務者はその通知を無視したとしても手続きは勝手に進んでいきます。

最終的には不動産が売却され、強制的に退去しなければいけません。

金融機関からの督促状にしろ、競売開始決定通知書にしろ無視してもいいことはありません。たとえ競売開始決定通知書が届いたとしても競売せずに済むケースもあります。

そのため、無視するくらいなら競売を回避するために解決策を模索して行動に移したほうがいいです。

競売開始決定通知が届いた後の流れ

ここまでは競売開始決定通知が届くまでの経緯についてみていきました。

次に競売開始決定通知が届いたあとの流れについてみていきます。

大まかな流れとしては、下記の通りです。

1. 実際に競売が始まる
2. 執行官による現場調査
3. 入札期間と開札日の決定
4. 入札開始
5. 売却許可の決定

ある段階まで手続きが進んでしまうと、競売を避けられなくなるため注意しましょう。

1.競売開始

競売は債務者の意思は関係なく、債権者が裁判所に申し立てることで手続きが開始されます。

また競売が開始すると物件情報などがインターネットで公開されます。

その情報をみて不動産会社やブローカーなどから任意売却の問い合わせがくることもあります。

そういった業者は悪徳業者が紛れている可能性もあるため注意しましょう。もし任意売却を検討するのであれば、そういった情報をみて問い合わせてきた業者ではなく、自身で信頼できる不動産会社を見つけて依頼しましょう。

2.執行官による現場調査

競売が開始されると裁判所の執行官が家の状況をしらべるために現場調査をおこないます。いつ現場調査が入るかは事前に連絡書が送付されます。

現場調査の状況や写真については競売情報に掲載されます。合わせて評価書が作成され、競売による落札金額の目安も記載されます。

3.入札期間と開札日の決定

執行官の作成した評価書が裁判所に提出され、債権者である金融機関の同意が得られたら入札期間と開札日が決定されます。

入札期間は入札が始まる期間で、開札日は落札者が決まる日のことをいいます。

任意売却は開札日の前日までに行わなければいけません。これを過ぎてしまうと任意売却ができません。

そのため任意売却をするには入札期間と開札日はきちんと把握しておく必要があります。

4.入札開始

実際に入札が開始されるのは期間入札の通知から2ヵ月後です。

入札が始まるとBIT（不動産競売物件情報サイト）に物件明細書や現状調査報告書、評価書が一般のかたでも見られるように公開されます。

5.売却許可の決定

開札が決定したら、約2週間後に落札者が決定します。

落札者がお金を入金した段階で所有権は落札者に移転されます。よって、仮にそこに住み続けている場合には不法占拠になります。

強制執行によりたとえほかに住む場所が決まっていなかったとしても強制退去しなければいけません。

そうなってしまうと手の施しようがありませんので、そうなる前に対処することが重要です。

競売を回避できる任意売却

任意売却とは

競売を回避する方法としては、任意売却があります。競売開始通知が届いたとしても、任意売却は可能です。

任意売却の概要や競売との相違点を理解しておきましょう。

任意売却と競売の違い

任意売却とは不動産を売却したとしても住宅ローンの返済が残る場合に、債権者である金融機関の同意を得たうえで不動産を売却する方法です。

任意売却は通常の不動産売買契約と変わりありません。

住宅ローンを半年以上滞納している場合に任意売却ができるようになります。もし任意売却をする場合には任意売却を専門で取り扱っている不動産業者に依頼しましょう。

	競売	任意売却
概要	返済が滞っている場合に債権者からの申し立てによって裁判所がおこなう。	返済が滞っている場合に、債務者が債権者と交渉をして不動産売却手続きを進める。
メリット	・売却に伴う手間がかからない。 ・一定期間経過すると自動的に手続きされるため、いつまでに売却しないといけないという期間を気にしなくてもよい。	・自由取引で不動産売買を進められるため、競売よりも高値で取引できる可能性がある。 ・一定期間内に買い手を見つけなければならない。
デメリット	・任意売却と比較すると売却価格は低くなる。 ・物件情報などが開示されるため、他人に経済状況を知られる可能性がある。	・買い手が見つからない場合にはいつまでたっても売却ができず、競売にかけられる可能性がある。 ・不動産を売却しても残債の支払いは継続する。

競売を回避できる期日

競売を回避して任意売却をする場合には期日があります。

その期日は競売の開札期日の前日までです。そのためたとえ競売決定通知が届いたとしても任意売却ができなくなるわけではありません。

しかし開札期日の前日までに買い手が見つからなかった場合には競売にかけられてしまいます。

制度上は開札日後であっても任意売却はできるとされていますが、任意売却するためには買い手の同意が必要なります。競売で落札した買い手はその物件が欲しくて落札をしたので、同意を得るのは困難になります。

任意売却の3つの方法

任意売却といってもどういったかたに売却するのかは大きく分けて3パターンあります。

1. 一般市場に流通させて売却をする
2. 親族に売却をする
3. リースバックをする

 以上の3パターンになります。

それぞれメリットやデメリットがあるため、自分に合った方法で任意売却を検討しましょう。

一般市場での売却

一般的なのが通常の不動産売買契約と同様に一般市場で買い手を探して売却する方法です。

通常の取引と何ら変わりなく手続きが可能なため、周辺相場に合わせて売却できる可能性があります。

一般市場で売却するメリット	一般市場で売却するデメリット
・ほかの手段と比較して高値で売却できる。 ・周りに財務状況を知られずに売却を進められる。	・買い手が見つからない恐れがある。 ・見つからない場合には売却金額の値下げといったことも考えなければいけない。

親族への売却

もし親族で住宅購入を検討しているかた、もしくは善意で買い取ってくれるかたがいた場合には親族に対して売却できます。

親族の同意があれば、売却したあとに賃貸契約を結んで住み続けることができます。

親族に売却するメリット	親族に売却するデメリット
・親族の同意があれば、売却後も住み続けられる。 ・買い手を探す手間や時間が省ける。	・周辺相場と比較して極端に低価格で売却した場合には贈与になる可能性がある

リースバック

リースバックはリースバック会社や不動産投資家に売却をして、売却したあとにその会社や人と賃貸契約を締結します。リースバックはほかの2つの方法と比較すると、取引が難しいのが実情です。

リースバックするメリット	リースバックするデメリット
・家を売却したあとに住み続けることができる。 ・固定資産税や管理費が所有者負担になるため、負担軽減になる。	・リースバックすること自体が難しい。 ・売却した不動産を買い戻すのは難しい。

競売開始決定通知書に関するよくある質問

競売開始決定通知書が届いても任意売却できますか？

競売開始決定通知書が届いたあとでも任意売却はできます。

ただし競売開始決定通知書が届いてから任意売却の手続きを進めると売却にかけられる時間は限られます。

任意売却は競売の開札日の前日までに終える必要があります。

競売開始決定通知が届いてから任意売却に切り替えるために必要な準備期間としては早くても3か月、遅いと5か月程度かかります。

競売開始決定通知書が届くまえの段階である督促状が届いた段階で、住宅ローンの支払いが難しいのであれば任意売却を検討したほうがいいでしょう。

競売の取り下げはできますか？

競売の取り下げは可能です。しかし落札者の同意が必要になるため、ほぼ取り下げはできません。

競売取り下げをするためには、改札前に売却手続きを完了させておく必要があります。

任意売却を進めている場合は債権者によって条件は異なりますが、競売取り下げの期限前には任意売却を成立させておくことが一般的です。

任意売却に切り替えると必ず取り下げられますか？

任意売却にしたからといって競売開始決定通知が必ず取り下げられるわけではありません。任意売却と競売の同時並行で手続きが進んでいきます。

取り下げるためには債権者の同意が必要になります。債権者からしたら任意売却にしても確実に売却ができるわけではありません。また競売のほうが強制執行の効力があるため、メリットを感じられます。

最終的に期限までに任意売却ができなかった場合には競売にかけられますので注意しましょう。

まとめ

競売は裁判所による決定になるため、もし不動産が競売に出されて売却をされた場合には強制執行となり、それでも退去しない場合には強制退去となります。

しかし競売開始決定通知書が届いたからといって競売しか方法がないわけではありません。

競売開始決定通知が届いたとしても任意売却はできます。

競売開始決定通知が届いた場合には速やかに金融機関もしくは専門家に相談するようにしましょう。