住宅ローンを滞納してしまい、購入した住宅を売却しようとした場合、「任意売却」と「競売」の2つの方法があります。聞きなれない言葉かと思いますがこの2つにはどのような違いがあるのでしょうか。

この記事ではそもそも任意売却・競売とは何か？ということやその違い、メリット・デメリットを解説します。

１．任意売却とは

任意売却とは何らかの事情により債務者（所有者）が住宅ローンの支払いができなくなった場合、債権者（金融機関）に抵当権の解除と承認をもらった上で売却する不動産売却のことを指します。任意売却を行うことで、債務者は残債務を減らすことができます。

抵当権とは、住宅ローンの支払いができなくなった場合の担保として、金融機関が土地と建物にかける権利のことです。つまり金融機関が住宅ローンが返済されなかった場合に備えた権利ということです。任意売却を行う際には、この抵当権の抹消が必要となります。

任意売却の主な流れは以下の通りです。ただし、一例であり物件の状態や債務の状況により異なることがありますので、ご注意ください。

1. 債権者（金融機関）から督促状が届く

2. 債権者（金融機関）と任意売却も含めた返済に関する話し合いをする

3. 任意売却をする不動産会社の選定と決定を行う

4. 債権者（金融機関）と任意売却の最終確認を行う

5. 任意売却の開始

6. 債権者 （金融機関）の合意後、売買契約の締結

7. 不動産の決済及び引き渡しを行う

２．競売とは

競売とは任意売却と同様、債務者（所有者）が不動産や土地を購入する際に借り入れた住宅ローンの支払いができなくなった場合、債権者（金融機関）の申し立てにより地方裁判所が行うオークション形式の不動産売却のことを指します。競売を行うことで、債務者は残債務を減らすことができます。

なお、競売と混同される言葉として「公売」があります。公売とは、国税や地方税の支払いを滞納してしまった場合、地方公共団体の税徴収職員が回収のために不動産などの財産を売却する手続きのことを指します。

競売の主な流れは以下の通りです。ただし、一例であり物件の状態や債務の状況により異なることがありますので、ご注意ください。

①債権者（金融機関）から督促状が届く

②債権者（金融機関）または保険会社から代位弁済通知が届く

③保険会社が競売を裁判所に申請する

④競売開始決定通知が届く

⑤裁判官の執行官が住宅の調査に来る

⑥入札の期間と改札日の通知が届く

⑦落札された後、退去を求められる

３．任意売却と競売の違いとは？

任意売却と競売にはどのような違いがあるのでしょうか。ここでは主な違いを5つ解説します。

3-1.売却価格

一般に任意売却の場合は市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、競売の場合は市場価格の5割から8割の価格で売却されると言われています。ほぼすべてのケースにおいて、任意売却の方が競売より残債務を減らすことができます。

3-2.残債

前述の通り、競売よりも任意売却の方が売却価格が高いため、その結果として任意売却は競売よりも残債務を少なくすることができます。

3-3.プライバシー

任意売却は通常の不動産売却と同様の方法を取るため、情報を知られずに売却可能です。一方、競売では不動産情報が情報誌やネット上に公開されるため、近所の方々などに知られてしまう可能性が出てきてしまいます。

3-4.引越し費用

任意売却では引越し費用の交渉を行えるため、債権者との交渉次第では最大30万円までの引越し費用を受け取ることができます。競売では裁判所から立ち退きを命じられるため、引越し費用が支払われる場合はほとんどありません。

3-5.退去日

任意売却では退去日は不動産の購入者と話し合いで決定されるため、希望退去日を設定できる場合が多いです。競売では不動産所有権の移転後は不法占拠となってしまうため、速やかに退去する必要があります。そのため、退去日を自由に設定することは極めて難しいです。

４．任意売却のメリット

ここでは具体的に任意売却のメリットとして、代表的な2つのメリットについて解説します。

4-1.競売に比べて売却価格が高いことが多い

任意売却は上述のとおり競売と比べて基本的に不動産を高く売却することができ、これが最大のメリットと言われています。

任意売却では、高く購入してくれる買主を探す販売活動を行う時間があるため、満足のいく価格で取引を行うことができると言われております。

4-2.引越し費用を軽減できる可能性がある

こちらも前述のとおりですが、交渉次第では、売却の売上から最高30万円の引越し費用を融通してもらえる可能性があるというのも任意売却のメリットといえます。

これにより、競売と比べて残債務を減らすことができ、経済的な負担を軽減することができます。

5．任意売却のデメリット

任意売却にはデメリットがあることも忘れてはいけません。ここでは任意売却のデメリットを2つ解説します。

5-1.債権者との交渉が必要となる

任意売却を行うには、債権者（金融機関）との話し合いが必須となります。住宅ローンを滞納してしまっているという負い目から、債権者と顔を合わせるのはストレスだと感じる方も少なくありません。

また、任意売却後も住宅ローンが残ってしまう場合もあります。売却後どのようにその支払いをするのかをいう説明を求められます。債権者との話し合いには十分な準備が必要であるということも知っておかなければなりません。

5-2.共同名義人・連帯保証人の同意が必要

任意売却を行う際に所有者に加えて共同名義人・連帯保証人の同意が必要となります。

任意売却後でも住宅ローンの残債務が多い場合には共同名義人・連帯保証人にも支払いの義務が発生します。そのため、共同名義人・連帯保証人との話し合いにも十分な準備が必要となります。

6．競売のメリット

ここでは競売のメリットとして2つを解説します。

6-1.売却手続きの手間が省ける

競売のメリットとして、売却手続きの手間が省けるというものがあります。任意売却をする場合、協力してくれる不動産会社を探したり、販売促進活動に協力しなければなりません。

競売では売却の手続きはすべて裁判所が行ってくれます。つまり、債務者は売却する上でほとんど何もすることはありません。

6-2.任意売却より長く居住できる可能性がある

不動産を売却する場合、債権者の意向が優先されることもあり、協議から2〜3カ月内での売却・転居となるのが一般的です。

一方、競売は所有権が移転されるまで、最短でも6カ月程度かかります。所有権が移転された後も退去に応じない場合、購入人が「不動産引渡命令」とその「強制執行」の申立てをします。そこで「明渡し催告」として一定期間内での立ち退きを命じられます。それでも退去をしなければ、強制的に立退きさせられることとなります。

競売の最短6カ月に加えて、不動産引渡命令申立てから強制退去まで1〜2カ月の時間があるので、退去までは相当期間の猶予があるといえます。

7．競売のデメリット

ここでは競売のデメリットとして代表的なものを2つ解説します。

7-1.売却価格が低くなる

競売はオークション形式での売却となるため、不動産は市場価格の5割から8割の価格で売却されてしまいます。

売却価格が低いということは残債務が多く残ってしまう可能性が高くなり、これは競売の最大のデメリットと言われています。

7-2.立ち退きを強制的に迫られる

不動産が落札されると不動産は落札者のものとなるため、立ち退きを迫られます。

競売は法に則って行われるものであり、立ち退きは強制執行されるため、これを拒否することはできません。

まとめ

不動産の売却において、任意売却と競売は大きな違いがあります。

競売は購入者が見つかりやすい手段である一方、価格には不確実性が伴います。一方、任意売却は売主にとってコントロールが高く、最適な条件で売却を進めることができます。しかし、それには時間と労力がかかることもあります。

あなたの状況に合った最適な選択をするために、慎重な検討と専門家のアドバイスが不可欠です。不動産会社などに早期から相談し、適切な選択をすることで、将来の資産形成などの一助となるでしょう。