債務者の意思を問わず、強制的に家が売却される「強制競売」。住宅ローンや分譲マンションの修繕積立金・管理費を滞納している方などは、強制競売の恐れがあるかもしれません。

今回は、強制競売の概要・流れ・取り下げてもらうことができるかを解説。強制競売を受けないための対策についてもご紹介します。

強制競売とは抵当権のない債権者による競売手続きのこと

強制競売とは、競売の種類の1つです。具体的には、抵当権のない債務者が実施する競売手続きとなります。強制競売では、和解調書や確定判決と言った公文書（債務名義）をもとに、債権回収のために競売が強制執行されます。 

強制競売は、裁判所の支払い命令に従わない場合などに実施されると考えられます。 

強制競売と担保不動産競売の違い

強制競売と担保不動産競売の違いは、以下表の通りです。

	強制競売	担保不動産競売
実行に基づくもの	債務名義	抵当権などの担保権
実行される主な理由	住宅ローンや分譲マンションの修繕積立金・管理費などを支払わず、裁判所の判決による支払い命令に債務者が従わない場合など	債務者が住宅ローンを支払わずに滞納が続いている場合など

担保不動産競売は、強制競売とは異なり、抵当権などの担保権のある債務者が実施する競売手続きとなります。 

具体的には、住宅ローンの滞納などが続くケースに対して、債務者が抵当権などの担保権を実行。その結果、 担保権が設定された不動産（担保不動産）が競売にかけられます。

強制競売の流れ

強制競売が実行される際の流れは、以下の通りです。 

強制競売が実行されるときの流れ

● 債権者から債務者への督促状・催促状の送付 ● 強制競売の申し立て・競売開始決定通知 ● 執行官・不動産鑑定士による現況調査 ● 期間入札の通知・開札（落札者の決定） ● 売却許可決定・売却の確定 ● 物件の引き渡し・立ち退き

なお、住宅ローンの滞納によって督促状・催促状が届き、家が競売にかけられ、立ち退きとなるまでには1年以上かかることが一般的です。

債権者から債務者への督促状・催促状の送付

債務者が支払いを滞納すると、まず債務者から督促状・催促状が送られてきます。 公的な証明郵便（内容証明）ほか、メールや電話で督促・催促されることもあります。

つまり、滞納によって即座に、強制競売にかけられるわけではありません。この段階で一括返済できれば、強制競売を避けることが可能です。それが難しい場合でも、債権者と話し合うことが望ましいでしょう。 

強制競売の申し立て・競売開始決定通知

債務者の支払い対応が続くと、債務者が強制競売の申し立ての準備を開始します。専門家に相談の上、 必要書類の準備をおこない、強制競売の申し立てが実施される流れです。

裁判所は申し立てを受理すると、数週間程度で、競売開始決定通知を債務者へ送付します。 

執行官・不動産鑑定士による現況調査

競売開始決定通知の送付から、数週間〜2ヶ月ほどで、執行官・不動産鑑定士による現況調査が実施されます。自宅へ裁判所の執行官・不動産鑑定士が訪問し、住宅の販売価格を決めるための調査ほか、物件の写真も撮影されます。

なお、現況調査では債務者の立会いが求められるため、当日の予定は空けておかなければなりません。債務者が当日に不在でも、強制的な立ち入りによって、現況調査が実施されます。 

期間入札の通知・開札（落札者の決定）

現況調査後、準備が完了次第、入札が実施されます。 裁判所から送付される期間入札の通知に記載された、最低落札価格（売却基準価格）・入札期間に基づいて、入札がスタートします。

入札期間は、1週間〜1ヶ月程度で、あらかじめ指定された開札日に買受人（落札者）が決定することとなります。買受人（落札者）は、競売物件に対して最も高額な値段をつけた個人・業者です。

売却許可決定・売却の確定

落札者の決定後、 裁判所は落札者への審査を通じ、売却の判断をします。審査に問題がなければ、売却許可決定が出され、はじめて売却が確定することになるのです。

売却許可決定後、落札者は1ヶ月以内に代金を納付し、代金は債権者へ配当されます。 

物件の引き渡し・立ち退き 

債務者は、落札者が代金を納付するまでに、物件を立ち退く必要があります。 代金の納付によって、落札者が不動産の所有権を得るためです。

つまり、債務者は、売却許可決定から1ヶ月以内で、立ち退かなくてはなりません。なお、引き渡しに応じないと、引渡命令の申立てに基づく強制退去となり、強制的に家財などが運び出されます。

強制競売開始決定後に取り下げてもらうことは可能か

強制競売開始決定後に、申し立てを取り下げてもらうことは可能です。ただし、申し立ての取り下げが可能なのは、裁判所などではなく「申し立てを実施した債権者のみ」となります。

つまり、債権回収会社・保証会社などの債権者との交渉を通じ、理解を得ることで、申し立てを取り下げてもらえる可能性があるのです。 

強制競売を取り下げてもらうための、具体的な交渉のポイントは以下の通りです。

強制競売を取り下げてもらうための交渉のポイント

● 自宅売却で、返済に充てることを説明する ● 任意売却など、競売よりも高額な売却価格が期待できる方法を提示す

競売による売却価格が市場価格の60〜70%なのに対して、任意売却では80〜90%と高めです。交渉を成功させるには、家に住み続けることが目的ではなく、より高値で売却したい旨を債権者に伝えることが求められます。

なお、債権者の意思で申し立ての取り下げが可能なのは「開札期日の前日まで」となりますので、早めに交渉してください。 

強制競売を受けないための対策

強制競売を受けないための対策には、主に以下2つがあります。 

● 債務整理をする

● 任意売却をする

債務整理をする

債務整理とは、返済の負担を抑えるための手続きです。債務整理には主に、以下3つの手続きがあります。

種類	内容
任意整理	債権者と交渉し、3〜5年の分割払いを実現することで、返済負担を軽減する
個人再生	裁判所を介した手続きで、借金を最大10〜20%に圧縮する（住宅を手元に残せるケースもある）
自己破産	裁判所を介した手続きで、借金が全額免除される

債務の金額・財産の有無・収入などをトータルに考慮し、3つの手続きから最適な方法を選ぶことが重要です。

条件によっては希望の方法が選べないこともあるため、どの債務整理が適しているかは、弁護士などの専門家に判断してもらいましょう。 

なお、弊社リスタート株式会社には、提携の弁護士・税理士がいるため、債務整理についてもご相談いただけます。

任意売却をする

任意売却とは、 一般の不動産市場で家を売却する方法です。競売と比較して、高値での売却が期待できます。また、 債務整理とは異なり、任意売却しても金融機関などに事故情報登録されない（ブラックリストに載らない）ことも、メリットの1つです。 

このようなメリットのため、強制競売を受けないための対策として、任意売却がおすすめです。任意売却について、さらに詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご覧ください。

関連記事：任意売却とは？メリット・デメリットをわかりやすく紹介！条件や流れも

債務整理や任意売却は専門家に相談を

住宅ローンや分譲マンションの修繕積立金・管理費の滞納をした場合、最終手段として強制競売にかけられます。 強制競売を避けるためには、支払いが難しくなった段階ですぐ、専門家へご相談ください。

特に、債務整理や任意売却を検討する場合は、専門家への相談が必須となります。リスタート株式会社は、東京・神奈川・神戸の任意売却をサポートする専門家です。提携弁護士・税理士との連携により、債務整理・任意売却・リースバックなど様々な方法をご提示し、スムーズな解決に伴走いたします。