空き家の売却方法・流れ・注意点・不動産会社選びのポイントを解説
目次
相続などの理由で一戸建ての空き家を取得したものの、使用することがなくて困っている方もいるのではないでしょうか。確かに空き家を所有しているだけで、毎年固定資産税を徴収されるなどのデメリットがあります。とはいえ、売却のハードルも高そうな印象がありますよね。
そこで本記事では、一戸建ての空き家売却に関する悩みを解決するのに必要な情報を提供します。注意点や不動産会社選びのポイントなどについて詳しく解説しているため、空き家売却を有利に進められるようになるでしょう。
空き家を売る方法は3つ
一戸建ての空き家の売却方法は、おもに以下の3種類です。
- 現状のまま売却する
- 土地を更地にしてから売却する
- 不動産会社に直接買取を依頼する
以下では、上記それぞれの方法について解説します。
1.現状のまま売却する
一戸建ての空き家は、建物を取り壊さずそのまま売却することもできます。
更地にしないと売れなさそうなイメージを持つ人もいるでしょうが、実際には古い家を購入して自分でリフォームしたいと考えている人も多くいます。
なぜなら、土地の高騰や建材の値上がりにより、新築物件を取得する金銭的ハードルが上がっているためです。また、古い建物は固定資産税や都市計画税が安く、その建物をリフォームして使用することで、安い固定資産税や都市計画税を引き継ぐことができるというメリットもあります。
それゆえ、空き家は現状のままでも売れるのです。
ただし、空き家の状態によっては、そのまま売却するのが難しい場合もあります。
また、空き家の売却活動中の損壊や不審者侵入といったリスクも一戸建ての空き家ならではの注意点としてあります。そのため、空き家が売れるまで物件に問題が発生しないよう管理しなければなりません。
ちなみに一戸建ての空き家は、木造であれば築20年以内なら中古住宅、築20年以上なら古家付き土地として販売する傾向があります。以下では、その理由を解説します。
木造の一戸建ては築20年以内なら中古住宅で販売するのが一般的な理由
築年数が浅い物件は、建物にも十分価値があります。そのため、築年数が浅いほど中古住宅として販売したほうが売れやすい傾向があります。
そして、木造の一戸建ての場合、中古住宅として売るのが一般的な築年数の目安が20年以内とされています。その理由は、建物の価値の目安のひとつとなるものに耐用年数があり、木造の場合耐用年数が22年とされるため、その耐用年数の範囲内である築20年以内であれば建物の価値があるとみなされるからです。
もちろん、あくまで目安なので、建物の維持管理の状態がよければ、築20年以上の木造であっても中古住宅として売ることは十分可能です。また、木造以外の鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物であれば、耐用年数が異なるため、目安も異なり築20年以上でも中古住宅として売ることは十分可能です。
木造の一戸建ては築20年以上なら古家付き土地で販売するのが一般的な理由
築20年以上の木造一戸建てとなると、前述の耐用年数の考え方では建物部分の価値はほとんどなくなってしまいます。
つまり、中古物件として売りに出してしまうと、築20年以内の物件と比較されて高値がつきにくくなります。したがって、土地をメインとした古家付き土地として販売ほうがよいです。
ただし築20年を超えている場合でも、建物をリフォームしているなど十分に使用できる場合は中古物件として売ったほうが高く売れる可能性があります。この判断は難しいため、不動産会社と相談して決めるのがよいでしょう。
なお、古家付きの土地として販売する場合、建物の価値は見ていないため、更地にして引き渡してほしいなどの条件交渉が入る場合がありますので、その点は意識しておく必要があります。
2.土地を更地にしてから売却する
一戸建ての空き家の場合、建物を取り壊して更地にしてから売りに出すことで、より買主が見つかりやすくなります。
なぜなら、更地は買主が建物の解体費用を負担する必要がないうえ、土地を買ってからすぐに建物を建てられるためです。
特に建物の劣化が激しい場合は、その建物を利用するにはリフォーム費用が高額になるため、購入側が敬遠するうえ、そもそも建物の倒壊リスクがより高いため、解体して更地とすることをおすすめします。
また、空き家の場合、建物の状態が悪すぎると、倒壊リスクが高いとされて行政から指導が入り、指導によっては維持管理に高額な費用が必要なることがあります。このような理由からも、劣化の激しい建物は解体したほうがよいでしょう。
一方で、土地を更地にするデメリットもあります。
1つ目は、コストがかさむことです。建物の解体や整地には、建物の構造や状態、面積、道路付けなどの個々の状況により異なりますが、数百万円の費用がかかります。
一般的な木造2階建ての100㎡程度の一戸建てであれば、200万円～300万円が解体費用の相場です。また「住宅用地の特例（家が立っている土地の固定資産税が最大1/6まで減額される）」が適用されなくなるため、更地の状態で1月1日を迎えると、固定資産税が高くなることになります。
2つ目は、更地にした後に現在建っている建物と同規模の建物が建てられないことや最悪新たな建物を建てられなくなる可能性があることです。建築基準法などの法律は改正されているため、以前の法律では建てられた規模は、今の法律では建てられなくなっている恐れがあります。
また、仮に敷地が道路と接する幅が2m未満の土地の場合、再建築不可の土地となってしまい、新たに家を建てられません。そのため、新たな建物が建てられない分価値が半分程度まで大きく下落してしまうため、建物の取り壊し前に建物を取り壊した場合、新たな建物が建てられるのか役所や不動産会社へ相談しましょう。
3.不動産会社に直接買取を依頼する
不動産を売却する場合、自分で買主を見つけるのは大変ですので、一般的には不動産会社に仲介を依頼して販売活動を行いますが、いつ購入者が見つかるのかわからないまま売却活動を続けることを避けたい場合は、不動産会社に直接買取を依頼するのもひとつの方法です。
不動産会社によりますが、買取を行っている場合は金額が折り合えば、すぐに物件を買い取ってくれるため、素早く売却することができます。
たとえば、相続税の支払いや相続人間の遺産配分のために早く現金化したい、住宅ローンの返済が滞るなど経済的に厳しいので早く売りたいなどの事情がある場合は検討してみるとよいでしょう。
ただし不動産会社の直接物件を買い取ってもらう場合、買取価格は市場価格より安くなる傾向がある点は要注意です。
空き家売却の手順は3STEP
一戸建ての空き家売却は、以下の流れで行います。
- 複数社に査定を依頼して不動産会社を決める
- 売却活動を行う
- 売買契約を締結する
- 引き渡しを完了させる
以下では、上記それぞれの手順について解説します。
1.複数社に査定を依頼して不動産会社を決める
まずは複数の不動産会社に簡易査定（机上査定）の依頼をして、その結果を比較して候補を絞り込み、その後現地で空き家を査定する訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定の際は、査定額をより高く出してもらうためにもできる範囲で片付けや掃除で綺麗にし、好印象を与えられるようにしましょう。また不動産会社を決める際は、査定額だけではなく担当者の人柄や信頼感、会社のその地域での一戸建ての販売実績等も考慮しましょう。
2.売却活動を行う
売却の仲介を依頼する不動産会社を決めたら、その不動産会社と媒介契約を結び、空き家の売り出し価格を決めて売却活動を行います。売り出し価格設定のポイントですが、まずは相場よりも少し高めに設定しておきましょう。
なぜなら、買手が見つかると値引き交渉が入ることがあり、交渉によっては買手の希望に合わせて多少値下げすることになるため、あらかじめ少し高めに設定するのが一般的です。
とはいえ、売り出し価格の設定は簡単ではありません。安すぎると安値のまま売却が決まる可能性がありますし、高すぎると買手はなかなかつかないでしょう。そのため、売り出し価格についても不動産会社と相談しつつ、慎重に決めるのがベストです。
3.売買契約を締結する
買手が見つかり、契約条件に合意を得られた場合は、売買契約を結びます。売買契約書や重要事項説明書などの契約書類は不動産会社が用意してくれますが、売主としての必要書類は、不動産会社のアドバイスのもと用意します。書類の準備と手続きを終えたら、売買契約を行います。
売買契約の当日は、不動産会社で行うことが多くなります。買主への重要事項説明等の後、売買契約書に売主買主双方が署名・捺印して契約は完了します。
通常、契約時に、中古住宅の場合は売買金額の５％～10％の手付金を買主が売主に支払います。その後、引き渡しの条件などをすり合わせて終了となります。
４.引き渡しを完了させる
売主と買主、双方の引き渡しの準備が整ったら、決済と引き渡しの日程を決めます。
一般的には仲介する不動産会社の事務所や買主がローンなどを利用する金融機関に売主買主のほか、仲介する不動産会社の担当と司法書士が集まり、決済と引き渡しを行います。
決済とは売買代金や清算金の授受を行うことで、通常、決済と同日に引き渡しをします。引き渡しは、建物の鍵のほか、物件に関する資料を買主に渡し、売主から買主へ所有権の移転登記を行うことで完了します。所有権の移転登記は、通常、司法書士に依頼します。
空き家売却の5つの注意点
一戸建ての空き家売却の際は、気をつけなければならないことがおもに5つあります。
- 売却時には費用が発生する
- 売却までに半年程度の時間がかかる
- 価格設定は売却相場より少し高めに設定しておく必要がある
- 空き家の現状を把握しておく必要がある
- 正しく名義変更できているか確認する必要がある
以下では、上記の注意点について解説します。
1.売却時には費用が発生する
一戸建ての空き家売却時には、以下5つの費用が発生します。
- 譲渡所得税
- 相続登記費用
- 印紙税
- 仲介手数料
- 解体費用
以下では、上記それぞれの費用について解説します。
譲渡所得税
譲渡所得は、不動産の売却益が発生した場合、その売却益（譲渡所得）に対して課せられる税金です。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なり、売却した不動産を取得してから売却した年の1月1日時点で5年以下であれば、短期譲渡所得、5年超であれば、長期譲渡所得となり、それぞれの税率は以下のとおりとなります。
● 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）の場合：39.63％
（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
● 長期譲渡所得（所有期間が5年超）の場合：20.315％
（所得税15％＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
なお、相続で取得した空き家やこれまでマイホームとして住んでいた空き家を売却した場合、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得税の特例が適用され、譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除できる場合があります。
相続登記費用
相続登記費用は、空き家を相続した際に名義を自身に移す際にかかるものです。内訳と目安は、以下のとおりです。
● 書類取得費：5,000円～2万円
（登記簿謄本や戸籍謄本、住民票の除票、住民票、印鑑証明書など）
● 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％（相続人の場合）
● 司法書士への依頼料：不動産1件あたり、10万円～
（全体平均では土地1筆、建物1棟で固定資産税評価額合計1,000万円の場合5～8万円という司法書士会連合会のデータがありますが、例示は不動産の数や評価額が小さいので、5～8万円は最低限と理解しておくほうがいいでしょう。）
なお、相続登記は登記法の改正により、令和6年4月28日までに、相続登記の申請が義務化される予定です（具体的な年月は未定）。
印紙税
印紙税とは、課税文書を作成する際に課せられる国税です。金額は、空き家の売却価格に応じて決まります。
ただし、不動産の売買の場合、印紙税について令和6年3月31日まで軽減措置があります。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に物件の売却の仲介を依頼し、売買が成立した際に払う報酬です。不動産売買の仲介の場合、仲介手数料の上限は以下のとおりです。
● 売却価格200万以下の部分：売却価格の5％以内
● 売却価格の200万円超、400万円以下の部分：売却価格の4％以内
● 売却価格400万超の部分：3%以内
簡便法として、売却価格が400万円を超える場合、「売却価格の3％＋6万円＋消費税」となります。
解体費用
解体費用は、文字どおり空き家解体する場合にかかるものです。金額は空き家の耐え物の面積や構造、状態、敷地に接する道路の状況などによって変わりますが、一般的な100㎡程度の木造2階建ての一戸建てで200万円以上かかると想定しておくとよいでしょう。
2.売却までに半年程度の時間がかかる
通常の物件の場合、一般的な仲介によって売れるまでの期間の目安は3～6ヶ月程度とされています。
しかし長期間空き家となっていた一戸建ての場合は、どうしても印象が悪くなる部分はあるため、最低でも6ヶ月以上は見ておいたほうがよいでしょう。
売却までの期間が長引く場合は、維持費をなるべく抑えることも必要になるため、固定資産税の支払いは1月1日時点の所有者となることから、売却がその年の年内に完了させるなど細かな対策も必要があります。
売却を短期間に終わらせたい場合は、先に取り上げた不動産会社による買取を検討してみるのも良いでしょう。ただし、買取には条件があり、最悪の場合、買取してもらえない物件もあるため、まずは相談してみましょう。
3.価格設定は売却相場より少し高めに設定しておく必要がある
一戸建ての空き家の売り出し価格は、相場よりも少し高めに設定しましょう。
なぜなら、前述しましたが、買主は値下げ交渉してくる可能性が高く、売主は交渉に対して多少譲歩するかたちで対応するのが一般的であるためです。したがって、値下げしても納得できるよう、あらかじめ価格を高めに設定しておくとよいでしょう。
また空き家の場合、買手が見つからず一旦取り下げて、価格を下げて再度売り出すことになるケースも珍しくありません。しかし最初から価格を少し高めにしておくことで、交渉があった場合の値下げも抵抗なくできます。
4.空き家の現状を把握しておく必要がある
空き家は、売り出す前に現状を把握しておきましょう。例えば建物や設備、敷地の状態などを確認する必要があります。
その理由は、現状把握によって修繕すればそのまま使用できるところが明確になり、売主側で修繕できるものは修繕し、売主が修繕できない場合でも買主が自分で修繕する範囲がわかり、買手に好印象を持ってもらいやすいためです。
仮にそのまま使用できる状態でも、内装が汚れていたり、臭いが気になったりする場合は、掃除や定期的な換気を行いましょう。それでもあまり改善しない場合は、ハウスクリーニングを依頼するのも手です。
5.正しく名義変更できているか確認する必要がある
空き家を売却する前に、不動産の所有者名義が正しく自身の名義へ変更できているか確認しましょう。物件を売却できるのは名義人本人のみであるため、空き家の名義人が被相続人など他人のものになっている場合は、売却ができません。
名義変更ができていなかった場合は、法務局で名義変更の登記手続きをしましょう。法務局で登記手続きを行う場合、必要書類や登録免許税など必要なものを用意しますが、自分で手続きをする場合はまず法務局に相談しましょう。
ただし法務局は平日しか開いておらず、相談や書類確認には手間がかかるため、忙しい人は司法書士に名義変更の登記手続き代行を依頼するとよいでしょう。
空き家売却を依頼する不動産会社選びの2つのポイント
一戸建ての空き家売却を依頼する不動産会社選びで失敗しないようにするためには、以下2つのポイントを押さえましょう。
- 必ず複数社に査定を依頼する
- 空き家のある地域を得意とするか確認する
以下では、上記のポイントについて解説します。
1.必ず複数社に査定を依頼する
不動産会社を探す際は、複数社に査定依頼したほうがよりよい会社が見つかりやすくなります。査定依頼の際は、おもに以下のポイントに着目するとよいでしょう。
● 査定価格
● 依頼から対応までのスピード
● 査定結果の理由の明確さ
査定価格については、もちろん高いほうが好ましいです。依頼から対応までのスピードからは、その不動産会社の真摯さがわかります。ただ、早ければよいというものでもないため、あまり時間がかかり過ぎるときは要注意かもしれません。
一戸建てのしばらく住んでいなかった空き家は一般の物件よりも売れにくいため、不動産会社としては優先順位が低くなりがちですが、しばらく住んでいなかった空き家であっても素早く対応してくれる会社はより信用できるでしょう。
そして、査定結果の根拠をわかりやすく説明できるかどうかも重要なポイントです。なぜなら、査定結果を明確に示してくれる会社のほうが情報や経験が豊富だと判断できるうえ、販売活動開始魏、早い段階で「このままでは売れないので値下げしませんか」と言われてしまうリスクも抑えられるためです。
複数社に査定依頼する際は、不動産一括査定サービスを利用するのが手軽でおすすめです。
2.空き家のある地域が得意か確認する
不動産会社が、売却対象の空き家のある地域を得意としていることも、不動産会社選びの重要なポイントです。
その理由は、実際に空き家が立っている地域の詳細な状況は、その地域に得意な不動産会社でないと把握が難しいためです。
例として、過去にその地域で取引された類似物件の情報やその地域で物件を希望している人の情報、新たな道路や都市計画といったさまざまな情報は、やはりそのエリアを得意としている不動産会社のほうが情報の質、量ともに優れているからです。
そのため、その地域により詳しい不動産会社のほうが売却しやすくなります。その地域を得意とする不動産会社を探すためには、その地域にある不動産会社の実績をホームページなどで確認してみるとよいです。
まとめ
一戸建ての空き家の売却は、一般の物件よりも苦戦しやすい傾向があります。しかし、売却活動で有利になるポイントや注意点を押さえておくことで、想定以上に早く納得のいく価格で空き家を売却できる可能性があります。一戸建ての空き家売却活動を始める際は、改めて本記事の内容を復習してみてください。
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記事の監修者：秋津 智幸 不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。 横浜国立大学卒業。自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆・監修にも取り組んでいる。 |
＜資格＞
- 公認不動産コンサルティングマスター
- 宅地建物取引士
- ファイナンシャルプランナー（ＡＦＰ、ファイナンシャルプランニング技能士２級）
＜著書＞
- 「賃貸生活A to Z」（アスペクト）
- 「貯蓄のチカラ ～30歳からのおカネの教科書」（朝日新聞出版）
- 「失敗ゼロにする不動産投資でお金を増やす!」（アスペクト）
- 「〔2019~2020年版〕30年後に絶対後悔しない中古マンションの選び方」（監修）
（河出書房新社） - 「〔2021~2022年版〕30年後に絶対後悔しない中古マンションの選び方」（監修）
（河出書房新社） - 「〔2023~2024年版〕30年後に絶対後悔しない中古マンションの選び方」（監修）
（河出書房新社）