住宅ローンの返済が困難になり、自宅の売却を余儀なくされる人もいるでしょう。その場合に選択肢の1つとして挙げられるのが「任意売却」です。この任意売却ですが、弁護士に依頼すべきと思い込んでいる人も多いようです。

この記事では、任意売却を行う際の相談先や、弁護士に依頼したほうがよいケースを解説します。また、弁護士に依頼した場合の費用や選び方のコツも一緒に見ていきます。

この記事を読んで、任意売却の流れと最適な相談先を見つける手助けとなれば幸いです。

任意売却に弁護士は必要ないことが多い

任意売却と聞いて、弁護士に依頼しないといけないと思い込んでいる人も多いようですが、基本的に任意売却に関しては弁護士に依頼する必要はありません。

任意売却は不動産売却の手段である

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合に、住宅ローンを借り入れている金融機関の合意を得た上で自宅を売却する方法です。この任意売却の特徴は、金融機関から合意を得られれば、残債を一括返済できなくても売却できることです。

たとえば、3000万円の住宅ローンを抱えていて、自宅を2500万円で売却したとします。この場合500万円の残債が発生します。通常では残債を現金など補充し完済できなければ売却できません。

しかし、任意売却を活用できれば、たとえ500万円の残債があった状況でも売却が可能となるのです。

さらに、任意売却は基本的に一般の不動産売買と同じ手続きを踏むため、弁護士を介さなくても、不動産会社とのやり取りだけで問題ありません。

弁護士が介入しなくても解決する可能性がある

任意売却は一般の不動産売買と同じ手続きを踏むため、弁護士を介入しなくとも売却活動を行えます。そのため、自身で任意売却に対応している不動産会社を選び、ローン契約をしている金融機関に同意を得られれば、弁護士を介すことなく任意売却を進められます。

任意売却で弁護士が必要になる4つのケース

ここからは、弁護士に依頼しなければならないケース4つを解説します。

任意整理の必要がある場合

任意整理とは、債権者（融資している側）と交渉し、住宅ローン以外の債務における利息や返済額をカットし、支払い負担を軽減する目的で行われる債務整理です。

たとえば、住宅ローンとカードローンを組んでいる人が、住宅ローンの返済が困難になったとします。もし、カードローンの利息をカットできれば、今後は住宅ローンもカードローンも問題なく返済できるといった場合に任意整理が有効です。

このように、住宅ローン以外の債務を圧縮し、全体の返済を軽減することで、今後も住宅ローンを返済できるようになります。

任意整理は、法的な手続きではないため、自身でも交渉は可能です。しかし、債権者との交渉は法律の専門家と行った方が安心なため、1人で行うのではなく弁護士にサポートしてもらうのが一般的です。専門的な知識を持った弁護士が交渉に入ることで成功しやすくもなります。

個人民事再生をする場合

任意整理を行ったとしても、なお、住宅ローンの返済がきびしいままの場合は個人民事再生を行います。

個人民事再生とは、裁判所に申し立てを行い、債務の大幅な減額を実施します。その上で、原則3年間で債務を返済していく手続きを進めていくのです。

この債務整理も自身で行うことは可能ですが、任意整理よりもさらに手続きが複雑なため、知識を有する弁護士や司法書士への依頼が一般的です。

この個人民事再生は、住宅ローンが残っている場合に「住宅ローン特則」という制度を活用できます。本特則は、住宅ローン自体は減額されませんが、住宅ローン以外の債務が減額される仕組みになっています。

債務の減額率は次のとおりです。

債務額	減額率
100万円未満の人	総額全部
100万円以上500万円以下の人	100万円
500万円を超え1500万円以下の人	総額の5分の1
1500万円を超え3000万円以下の人	300万円
3000万円を超え5000万円以下の人･	総額の10分の1

出典：裁判所 個人再生手続利用にあたってより算出

自己破産したい場合

個人民事再生を活用しても、なお返済が困難な場合、いよいよ自己破産を選択しなければなりません。

自己破産を申請し裁判所から免責許可が下ると、その時点までに存在しているすべての債務がなくなります。自己破産は返済が不可能な重い債務に苦しむ人を救済できるメリットがある一方で、土地や自動車など、多くの財産を手放さなくてはいけません。

自己破産後は、弁護士や司法書士が破産管財人に選任され、自己破産の処理を進めていきます。破産管財人とは、自己破産を申し立てた人（破産者）の財産を管理・処分し、その収益を借金の償還にあてる役割を果たす人を指します。

事業の整理も同時進行で行いたい場合

事業経営が悪化し、売上が低下して住宅ローンの返済が困難になるケースは少なくありません。そのような場合に私的整理を行い、事業用の不動産を任意売却するケースも見受けられます。これにより資金繰りを改善し、事業の継続を目指すのです。

私的整理とは、倒産手続を経ることなく債務を整理することです。具体的には、経営者側と債権者側とで交渉を行い、債務の返済方法や返済金額を調整し、事業を継続しながら債務も返済していくことを目指します。

とくに、私的整理を行う場合には、事業運営に必須ではない不動産や、保証人保有の不動産は売却の対象となります。その資金を事業資金として活用することで、借入金の返済を行いつつ事業を続けていくことが可能になるのです。

この手続きは、債権者との交渉を経て合意を得なければなりません。そのため、専門的な知識や交渉力を要することから、多くの場合、弁護士に依頼して私的整理を進行します。

任意売却を弁護士に依頼するとかかる費用

任意売却の手続きを弁護士に依頼する場合、その費用は手続き内容によって異なります。ここからは、任意整理、個人再生、自己破産を行う場合の費用相場を見ていきます。

	相場	住宅ローンの残債
任意整理	着手金：2～5万円 成功報酬：減額報酬の10％	なくならない
個人再生	着手金：20～30万円 成功報酬：10～30万円	なくならない
自己破産	着手金：20～40万円 成功報酬：10～30万円	なくなる

任意整理の場合

個人再生を弁護士に依頼する場合に発生する費用の相場は次のとおりです。

●  着手金：2～5万円

●  成功報酬：減額報酬の10％

まず、着手金の相場は債権者1人当たり3～5万円といわれています。ただし、債権者の数が増えるとその分費用も高額になってきます。

続いては成功報酬ですが、借金減額の10％程度が相場です。もし、任意整理を行うことで、過払い金を回収できた場合には追加で報酬を支払うことになります。

個人再生の場合

個人再生を弁護士に依頼する場合に発生する費用の相場は次のとおりです。

●  着手金：20～30万円

●  成功報酬：10～30万円

なお、個人再生手続きは法的な手続きで、その成功は弁護士の専門的な知識と経験に大きく影響します。

 一見、手続きは書類の準備と提出だけに見えるかもしれませんが、適切な書類の作成、法的な交渉など、弁護士の専門的なスキルが求められます。したがって、料金だけでなく、弁護士の実績や評判も考慮に入れて判断しましょう。

自己破産の場合

自己破産を弁護士に依頼する場合に発生する費用の相場は次のとおりです。

●  着手金：20～40万円

●  成功報酬：10～30万円

自己破産については、換金できる財産がある人は管財事件として扱われます。その場合、追加の費用が発生し、少額管財事件であれば20万円程度、管財事件であれば50万円程度の弁護士費用を要します。

任意売却を弁護士に依頼する際の選び方

任意売却をスムーズに進めていくためには、最適な弁護士選びが重要となります。

ここからは、弁護士の選び方についてみていきます。

任意売却の実績が豊富か

まず、任意売却の実績が豊富な弁護士を選びましょう。債務整理の実績が豊富な弁護士は多くいますが、任意売却の知識や経験が乏しい弁護士も存在します。通常、任意売却は不動産会社と進めていくことが一般的なため、弁護士が任意売却を行うケースは少ないのです。

ホームページなどで任意売却の実績や成功事例を公表している弁護士事務所を探すことをおすすめします。任意売却の実績が豊富な弁護士に依頼することで、成功の可能性は格段に高まるでしょう。

どのような口コミ・評判が寄せられているか

弁護士を選ぶ際のもう1つの重要なポイントは、その評判や口コミをチェックすることです。GoogleのレビューやSNSなどを利用して、他のクライアントからの評判を確認しましょう。

ただし、インターネットの口コミには根拠のない情報や単なる噂も含まれることがあります。そのため、情報の取捨選択が重要となります。

さらに、不安や疑問がある場合は、無料の法律相談を活用することも選択肢の1つです。直接弁護士と話すことで、人柄や専門性を確認でき、自身の状況について具体的なアドバイスももらえます。

メリットとデメリット両面を説明してくれるか

任意売却のメリットとデメリットを適切に説明してくれるかどうかも弁護士選びにおいて重要な要素です。信頼できる弁護士は、任意売却のメリットだけでなく、潜在的なリスクや今後の制約条件も伝えてくれるでしょう。

さらに、信頼できる弁護士であれば、任意売却以外の選択肢も提案し、場合によっては弁護士の介入を必要としない解決策を提供してくれます。

弁護士の主な業務は法的な手続きを行うことであり、それゆえに弁護士に相談すると自己破産を薦められることも多いかもしれません。

しかし、弁護士の発する言葉をすべて鵜呑みにするのではなく、必要であれば別の弁護士や、その他の専門家の意見も取り入れて判断することが重要です。

任意売却を弁護士に頼まず自分でやるには

法的な手続きが不要の場合、任意売却を弁護士に依頼する必要はありません。では、実際に自身で任意売却を進めていくにはどのような手順で行えばよいでのしょうか。以下で順に解説していきます。

オーバーローンかアンダーローンかを確認する

まずは自宅がオーバーローンかアンダーローンなのかを確認しましょう。

オーバーローンとは売却価格よりもローンの残債額が上回る状態です。一方のアンダーローンは売却価格よりもローンの残債額が下回る状態を指します。

任意売却は残額が出た場合でも抵当権を外せられるため、オーバーローン時に活用されます。そしてオーバーローンになるかの確認は、不動産会社に依頼して価格査定をしてもらうことで判断できます。

不動産会社によって価格査定に違いが生じるため、価格査定を行う際は1社だけでなく、複数社に依頼し、査定の平均を把握しておくことが重要です。

債権者（金融機関等）に任意売却の了承を得る

価格査定を行った後、およその売却価格を把握できれば、次のステップとして債権者との交渉を行い、任意売却の了承を得なければなりません。

この時に、債権者に対し、査定価格と売却実現への具体的な道筋を提示します。ここで重要なポイントは、任意売却を選択することで債権者側にもメリットがあることを理解してもらうことです。

この交渉によって任意売却が成功するかが決まるため、経験豊富な不動産会社の力が不可欠になります。

売却活動する

債権者から任意売却の了承を得たら、いよいよ売却活動を開始していきます。売却活動は一般的な不動産売買と同じ手順で行われます。ただし、任意売却には期限が設けられており、競売開札日の前日までに売却を終えなければなりません。

きちんと競売開札日を不動産会社と共有し、期日までに売却を終えるようにしましょう。

売却が決まれば買い手側と不動産売買契約を締結します。その後、売買代金の決済を行い、引き渡しで売却活動は終了です。

なお、任意売却については、競売とは異なり、事実をサイトなどに公開されることはないので、安心して売却活動を行ってください。

残債を返済する

任意売却はオーバーローン状態で行われるため、売却が完了しても原則として残債は残ります。そのため、残債を今後も債権者に返済していかなければなりません。もし、残った残債を返済することも困難な場合は、弁護士への相談を検討してみてください。

まとめ

任意売却は、基本的に一般の不動産売買と手続きを踏むため、不動産会社とのやり取りで問題ありません。そのため、任意売却では弁護士を必要としないケースが大半です。

ただし、「任意売却」「個人民事再生」「自己破産」などを依頼する際は弁護士の介入が必要となります。弁護士費用の相場は次のとおりです。

●  任意整理の場合

着手金：2～5万円

成功報酬：減額報酬の10％

●  個人再生の場合

着手金：20～30万円

成功報酬：10～30万円

●  自己破産の場合

着手金：20～40万円

成功報酬：10～30万円

具体的な費用は依頼する弁護士や事務所によって異なります。

任意売却を弁護士に依頼する際の選び方として、任意売却の実績が豊富な弁護士を選びましょう。ホームページなどで任意売却の実績や成功事例を公表している弁護士事務所を探してください。

任意売却は債務問題を解決し、新たな一歩を踏み出す手段の1つです。一見、難しく感じてしまうかもしれませんが、適切なサポートを得ることで乗り越えられる問題です。もし、自分だけで進めていくことが心配な人は、弁護士などの専門家に相談するのも1つの選択肢といえるでしょう。