離婚した後に、夫が家を出て妻と子が住み続けるのはよくあるケースです。家と住宅ローンの名義が夫の場合、何もせずに放置していると、退去を迫られるリスクがあります。離婚後も安心して今の家に住み続けるには、どんなことに注意すればよいのでしょうか。

今回は、住宅ローンの名義は夫のままで、夫が家を出て妻と子が住み続けるケースの問題点や必要な対策を紹介します。

住宅ローンの名義は夫のままで夫が家を出て妻と子が住み続けるケースとは？

「住宅ローンが残っている自宅をどうするか」は、離婚するときに解決すべき課題の1つです。離婚後に、家や住宅ローンの名義は夫のままで妻が物件に住み続けるケースがあります。たとえば、「夫は物件を売却したいが、妻は子どもを転校させないために住み続けたい」といった場合があげられるでしょう。

離婚後も名義が夫のままの家に住み続けると、後で大きなトラブルに発展するリスクがあるので注意が必要です。

夫が家を出ても住宅ローンの名義は「夫」

住宅ローンの名義が夫の場合、夫が家を出ても名義は夫のまま変わりません。基本的に、住宅ローンを支払うのは名義人です。

そのため、夫は家を出ても住宅ローンを返済しなくてはなりません。離婚後に、妻が夫名義の家に住み続けるには、「妻に名義を変更する」などの対応をとる必要があります。

問題となるケース

離婚した後に、住宅ローンの名義が夫のまま、妻が家に住み続ける場合に問題となるケースは以下の3つです。

● 名義が夫のまま

● 夫婦の共有名義

● 妻が連帯保証人

住宅ローンの名義が夫のままになっていると、万が一、夫が住宅ローンを滞納して競売にかけられると、急に家を出ていかなければならない可能性があります。

住宅ローンが夫婦の共有名義の場合は、夫が住宅ローンを滞納すると妻に債務が偏り、妻の返済負担が重くなるかもしれません。

また、妻が連帯保証人になっていると、夫が住宅ローンを滞納した場合は妻が返済義務を負うことになります。離婚したからといって、自動的に連帯保証人から外れることはありません。

財産分与を行えば物件を取得できる

離婚後に夫の名義の家に住み続けたい場合、財産分与を行えば物件を取得できます。

財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いた財産を2分の1ずつ分け合うことです。預貯金や保険の解約返戻金、不動産などが財産分与の対象となります。プラスの財産だけでなく、住宅ローンなどのマイナス財産も含めて分け合います。

ただし、住宅ローンの残額によって対応方法が異なります。財産分与を検討する場合は、住宅ローンが「オーバーローン」「アンダーローン」のどちらの状態かを調べなくてはなりません。

オーバーローンでは財産分与ができない可能性がある

オーバーローンとは、住宅ローンの残額が物件の売却価額を上回っている状態です。たとえば、住宅ローンの残債が3,000万円、家の売却価額が2,000万円で、売却しても債務が1,000万円残ってしまうケースが該当します。

夫婦の共有財産の価値の合計がマイナスになると、財産分与は認められません。多くの場合、夫婦がそれぞれの名義の財産をそのまま持つことになります。ただし、夫婦で話し合い、妻が住宅ローンを含めてオーバーローンとなっている物件を取得することは可能です。

アンダーローンの場合は夫婦で折半する

アンダーローンとは、住宅ローンの残額が物件の売却価額を下回っている状態です。アンダーローンで財産分与を行うときは、売却価額から住宅ローンの残債を差し引いた金額を家の評価額として夫婦で折半します。

たとえば、家の売却価額が3,000万円で、住宅ローンの残債が2,000万円の場合、財産分与の対象は1,000万円です。妻がこの住宅を取得するなら、夫に500万円を支払います。

妻と子が住み続けるには「借り換え」がおすすめ

離婚した後も、夫名義の家に妻と子が住み続けるには「住宅ローンの借り換え」がおすすめです。住宅ローンが夫の単独名義の場合、住宅ローンを組む金融機関の審査を経て、名義を夫から妻に変更します。具体的には、以下2つの方法があります。

● 夫婦間売買：妻が金融機関の審査を経て住宅ローンを組み、夫から家を買い取る

● 免責的債務引受：金融機関の承認を経て、夫の住宅ローンを妻が引き継ぐ

どちらの方法を選ぶにせよ、借り換え後は妻が住宅ローンを支払うことになります。また、妻はローン審査に通過する必要があるため、安定収入が求められます。パートやアルバイトで年収が一定以下の場合などは、審査に通過できない可能性があるでしょう。

借り換えをせずに住み続けるのはリスクが高い

名義変更をせず、夫が住宅ローンを返済しながら妻と子が住み続けることは可能です。

ただし、離婚すると夫は他人になるため、妻は夫に家賃を支払うことになります。夫婦関係に問題が生じて離婚するにもかかわらず、大家と入居者として関係を続けなくてはなりません。家賃設定などを巡って、トラブルになる可能性もあるでしょう。

また、夫が住宅ローンを返済できなくなると家が競売にかけられ、退去することになるかもしれません。住宅ローンの借り換えをせず、夫の名義のまま住み続けるのはリスクが高いといえます。

家を出た夫がローンを払う場合は公正証書を残す

公正証書とは、個人や法人の依頼により、公証人がその権限に基づいて作成する公文書です。証拠力が強く、信用性が高いため、住宅ローンに関する取り決めを公正証書で残すことでトラブル防止につながります。

たとえば、名義変更せず、家を出た夫が金融機関に住宅ローンを支払うものの、その支払いを妻が負担して子と住み続けるとします。この場合、住宅ローンを完済後、物件の所有者は妻となることを公正証書に残しておくと安心です。夫が名義変更に応じなくても、公正証書を提示して対抗できます。

ただし、公正証書を残しても、名義変更せずに住み続けるリスクがなくなるわけではありません。夫の収入減少によりローン返済が困難となれば、家を失う可能性があることを考慮して決断しましょう。

リースバックを行い住み続ける方法がある

住宅ローンが夫名義の場合は、「リースバック」を利用して家に住み続ける方法もあります。

リースバックとは、自宅を一旦売却し、賃貸物件として借りて住む方法です。毎月家賃を払うことで、離婚後も売却した家に子どもとそのまま住み続けられます。

一般的な不動産会社では、リースバックを取り扱っていません。また、住宅ローンの残高によっては任意売却と組み合わせる必要があります。リースバックを行う場合は、専門の業者に相談して手続きを進めると安心です。

リースバックの前に住宅ローンが返済できるかチェック

リースバックを行う場合は、売却代金で住宅ローンを一括返済できるかを確認することが大切です。住宅ローンを完済できない場合は、任意売却を組み合わせて対応する必要があります。

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関から許可をもらい、売却を行うことです。売却代金で返済しきれず残ったローンは、原則として、金融機関と支払方法などを交渉したうえで返済を続けることになります。

物件の売却価額と住宅ローン残高を確認し、売却してもローンが残る場合は任意売却と組み合わせることを検討しましょう。

支払い可能な家賃なのかチェック

リースバックは、売却後に家賃を払い続けられるかを確認しておくことも重要です。物件の買い手が現れても、家賃が高額では住み続けるのが難しいでしょう。家賃が払えなくなれば、退去しなくてはなりません。

無理なく払い続けられるように、生活に支障のない金額で家賃を設定する必要があります。買い手と家賃設定で合意できるよう、リースバックの専門業者と相談しましょう。

関連記事：リースバック　デメリット（内部リンクを挿入）

離婚後に物件を取得しないときは連帯保証人に注意

住宅ローンは夫の名義でも、妻が連帯保証人になっているケースもあります。離婚後に妻が物件を取得しない場合は、この連帯保証人に注意が必要です。

妻が連帯保証人の場合、夫が住宅ローンを支払えなくなれば、妻はその家に住んでいなくても夫の代わりにローンを支払わなくてはなりません。自身の生活費に加えてローンも支払うことになれば、経済的に困窮してしまう恐れがあります。

離婚と連帯保証人は別問題のため、離婚を理由に住宅ローンの連帯保証人から抜けるのは簡単ではありません。金融機関に説明した上で、「別の連帯保証人をたてる」「別の金融機関でローンを借り換える」といった対策が必要です。

連帯保証人のまま競売にかけられるリスクがある

妻が連帯保証人の場合、ローン名義人の夫が住宅ローンを支払えなくなると、妻のもとに返済を求める「督促状」が届きます。対応せずに放置すると滞納が続き、最終的には家が競売にかけられてしまいます。

競売とは、住宅ローンの残債を回収するために、不動産を強制的に売却する法的手続きです。住宅ローンの返済が難しい場合に、裁判所主導で行われます。

競売が進むと物件は市場価格より安く売却され、自宅を失うリスクがあります。売却代金でローンを完済するのは難しく、競売後に残った負債は支払う必要があるため、負担が大きいといえるでしょう。

離婚後に妻が家を出て夫が住む場合は問題はない

家や住宅ローンの名義が夫の場合、妻が家を出て夫が住むなら問題は起こりません。ローンの支払義務を負う人と家の所有者が一致し、名義変更などの手続きが不要であるためです。

ただし、自宅の名義の2分の1が妻になっている場合は要注意です。夫（妻）が自宅を売却したくなったときは、妻（夫）の同意が必要になるため、合意できないと簡単に売却できません。2分の1のみを売却することも可能ですが、買い手を見つけるのが難しく、現実的ではないでしょう。

また、住宅ローンの名義が夫婦になっている場合は、妻にもローンの返済義務が発生します。

住宅に住み続けるために対策をしておきたいこと3つ

離婚後も、妻と子どもが安心して住宅に住み続けるためにしておきたい対策は以下の3つです。

● 物件のローンの名義人をチェック

● 自宅の名義人をチェック

● 離婚後の相手の連絡先・住所を把握する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

物件のローンの名義人をチェック

住宅ローンの名義人が誰になっているかをチェックしましょう。住宅ローンの支払義務は名義人が負うため、誰が支払わなくてはならないかが明確になります。離婚後に住宅ローンの支払いで揉めないためにも、情報を集めておくことが大切です。

名義人は、住宅ローンを契約したときの「金銭消費貸借契約書」で確認できます。抵当権を設定しているため、登記簿謄本で調べることも可能です。

自宅の名義人をチェック

自宅の名義人とは、法律上の自宅の所有者のことです。登記簿謄本に、誰が所有者であるかが記載されています。夫や妻が単独で名義人になっていることもあれば、夫婦で2分の1ずつ所有していることもあります。

自宅の名義人を確認しておくと、住宅ローンの完済後、物件が誰の所有になるかを把握できます。リースバックや任意売却の手続きを行う場合も、名義人の情報が必要です。また、相続発生の際に、誰が相続人かを明確にする目的もあります。

離婚後の相手の連絡先・住所を把握する

離婚後は、夫と連絡をとりたくないと考えるかもしれません。しかし、物件に関する手続きで、離婚した夫と連絡をとる必要が出てくる可能性があります。もしものときに備えて、相手の連絡先や住所を知っておいたほうが無難といえるでしょう。

まとめ

住宅ローンの名義は夫のまま、夫が家を出て妻と子が住み続けると、夫が住宅ローンを支払えなくなった場合に家を失うリスクがあります。離婚後も安心して住み続けたいなら、借り換えによって住宅ローンの名義を妻に変更するのがおすすめです。借り換えが難しい場合は、専門の業者に相談したうえでリースバックを検討しましょう。