「住宅ローンは何回まで滞納して良いの？」

「滞納してしまった後の流れは？」

住宅ローンを滞納する可能性が出てきた人の中には、このように考えている人もいるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、住宅ローンの滞納をした際の競売や任意売却までの流れについて紹介します。

住宅ローンを滞納してしまった後の具体的な流れも解説しているため、是非最後までご覧ください。

住宅ローンを滞納するとどうなる？

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現状は住宅ローンの支払いに困っていなくても、経済状況の変化により、将来的に支払いが困難になる可能性も考えられます。住宅ローンの滞納を続けると、最悪の場合、自己破産や自宅が競売にかけられる可能性もでてきます。

では、住宅ローンの滞納をして具体的に発生する事態を一つずつ解説します。

● 一度でも滞納すると遅延損害金が発生する可能性がある

● 滞納や延滞が続くと競売にかけられる

● ブラックリストに載るなど、信用情報に影響がでる可能性がある

住宅ローンの滞納がもたらす問題を理解し、未然に防ぐための対策を考えておきましょう。

一度でも滞納すると遅延損害金が発生する可能性がある

1つ目は、住宅ローンを一度でも滞納すると遅延損害金が発生する可能性があることです。

住宅ローンの返済は、毎月定められた日に行うことが一般的です。もし一度でも返済を滞納すると遅延損害金が発生する可能性があります。住宅ローンにおける遅延損害金は、契約者が金銭消費貸借契約書に記載された期日までに返済を完了しなかった際に発生します。

遅延損害金の計算方法は、以下の通りです。

● 借入金額×年率×滞納日数÷365日

金融機関によっては、定められた日から数日遅れただけでも遅延損害金が発生するため、注意が必要です。

滞納や延滞が続くと競売にかけられる

2つ目は、住宅ローンの滞納や延滞が続くと競売にかけられるリスクがあることです。住宅ローンの滞納や延滞を続けると、金融機関が競売に向けて手続きを進めることになります。

住宅ローンを滞納して1~2ヶ月では支払いの催促をされる程度で済むことが一般的です。しかし、3ヶ月以上滞納をすると、金融機関は競売に向けた手続きを開始する可能性があります。

詳細は後述しますが、住宅ローンを滞納してから競売までの流れは以下の通りです。

● 住宅ローンを3ヶ月以上滞納する

● 住宅ローン分割払いの権利が失効する

● 保証会社が住宅ローンの契約者の代理で残債を返済する

● 住宅ローンの対象となっている不動産が差し押さえられる

● 対象の不動産が競売にかけられる

住宅ローンの滞納を避けることが最善の策ですが、万が一支払いができない状況になった際は、早めに金融機関に相談をしましょう。

3ヶ月までは競売にかけられませんが、早期に返済計画を立てることをおすすめします。

ブラックリストに載る可能性がある

3つ目は、住宅ローンを滞納するとブラックリスト（事故情報）に登録される可能性があることです。

ブラックリストとは、信用情報機関に登録されるネガティブな情報のことを指します。以下のような行為があると、ブラックリストに登録される可能性があります。

● 支払い遅延や債務不履行

● 信用情報の不正利用

● 自己破産などの債務整理

一度や二度の滞納では「うっかり忘れてしまった」として扱われることもありますが、滞納を続けると、悪質とみなされます。

ブラックリストに登録されることで、以下のようなデメリットが生じます。

● 新たに借り入れができない

● クレジットカードの作成や更新ができない

● ローンの保証人になることができない

一度ブラックリストに登録されると、信用情報が回復するまで5～10年かかると言われているため、滞納には十分注意しましょう。

住宅ローン滞納のその後を解説

住宅ローンを滞納するとどうなるのかを解説しましたが、一度滞納してからのその後の流れが気になる人も多いのではないでしょうか。

今回は、住宅ローンを滞納してからの以下の月ごとにどうなるのかを解説します。

● 住宅ローン滞納1ヶ月目

● 住宅ローン滞納2ヶ月目

● 住宅ローン滞納3ヶ月目

● 住宅ローン滞納4ヶ月目

● 住宅ローン滞納5ヶ月目

● 住宅ローン滞納6ヶ月目

各月ごとにどうなるのを把握し、1日でも早く返済できるように努めましょう。

住宅ローン滞納1ヶ月目

住宅ローン滞納1ヶ月目は、まず金融機関からの催促の連絡が届きます。一般的に、メールや電話による催促の通知が行われます。

住宅ローンの滞納1か月目においても、滞納料金や遅延損害金が発生する可能性があります。滞納した分と遅延損害金を支払えば、ブラックリストに載るなどの影響はないことがほとんどです。

しかし、場合によっては信用情報に滞納の記録が残ることもあります。

滞納の記録が残ると、以下のようなデメリットが生じることになります。

● 信用情報に影響が出る可能性がある

● 信用リスクが高まることで金利が上昇する可能性がある

金利の更新時に金利が上昇してしまうこともあるため、1ヶ月でも滞納をしないように心がけましょう。

住宅ローン滞納2ヶ月目

住宅ローン滞納2ヶ月目は、金融機関から滞納が続いていることを警告するような厳しい連絡が届く可能性があります。メールや電話での催促が強化され、支払いの督促が行われ、遅延損害金が発生する可能性が高くなります。

遅延損害金は、滞納した日数に応じて増加し、滞納期間が延びれば発生する金額も高くなるため、注意が必要です。

滞納2ヶ月目でも、1ヶ月目と同様にそこまでの影響はありません。しかし、1ヶ月の滞納を何度も繰り返すとブラックリストに載る可能性が高くなります。住宅ローンの滞納2ヶ月目までは「支払い請求書」が届きます。

支払い請求書に記載されているのは以下の項目です。

● 滞納した日数

● 滞納した金額

内容をしっかりと確認し、早急に支払いをしましょう。

住宅ローン滞納3ヶ月目

住宅ローン滞納3ヶ月目は、金融機関から「催告書」が届きます。催告書とは、法的手続きに移る前の書類のことで、支払い請求書よりも厳しい督促内容となっています。

具体的に記載されている項目は、以下の通りです。

● 期日までに滞納している住宅ローンを支払わないと利益の損失となる

● 滞納した金額の支払い期日

● 滞納した金額の合計金額

期日までに滞納している住宅ローンを支払わないと利益の損失が発生します。住宅ローンにおける利益の損失とは、分割払いをする権利を失うことを指します。つまり、利益を損失すると、残債の一括返済が必要です。

また、早ければこのタイミングで競売に向けた手続きが進められる点は覚えておきましょう。

住宅ローン滞納4ヶ月目

住宅ローン滞納4ヶ月目は、金融機関から「期限の利益損失通知」が届きます。期限の利益とは、先述した通り分割支払いの権利のことです。

金銭消費貸借契約書を締結することで、金融機関に金利を支払う代わりに、分割して支払う権利を取得します。しかし、住宅ローンの滞納を続けることで、契約の内容に違反しているとみなされ、分割して支払う権利が失効します。

金銭消費貸借契約書とは、金銭の貸し借りをする際に締結する契約書のことです。住宅ローンにおける金銭消費貸借契約書には、以下のような項目が記載されています。

● 住宅ローンの契約締結日

● 借入金額

● 金利

● 金利のタイプ

● 返済方法

● 返済期日

住宅ローンの滞納をしないように、返済期日などは慎重に設定しましょう。

住宅ローン滞納5ヶ月目

住宅ローン滞納5ヶ月目は、金融機関から「代位弁済通知書」が届きます。代位弁済通知書とは、保証会社が債務者の代わりに住宅ローンの残額を支払った旨の通知書です。

具体的に、代位弁済通知書には以下のような項目が記載されています。

● 保証委託の契約締結日

● 取り扱いの金融機関

● 保証会社が代位弁済をした日付

● 保証会社が代位弁済した金額

● 振込先の口座情報

保証会社が滞納した住宅ローンを支払ってくれたら、支払いがなくなるわけではありません。保証会社から代理で返済をした金額を請求されることになり、滞納時の遅延損害金なども一括で返済する必要があります。

もし一括返済ができない場合は、具体的に競売の手続きが進められることになります。

住宅ローン滞納6ヶ月目

住宅ローン滞納6ヶ月目は、具体的に競売に向けて金融機関が手続きを進めることになります。

保証会社に住宅ローンの残債と滞納時の遅延損害金など一括返済をしないと、金融機関が競売の申し立てを行います。競売の申し立て後は、裁判所から執行官と鑑定人の来訪があり、建物内を強制的に調査される覚悟も必要です。

6ヶ月目以降は、物件の適正価格を知るために、登記や固定資産税評価証明書など基に、現況調査が行われます。

現況調査では、以下のような項目が調査されます。

● 前面道路

● 隣人の聞き取り

● 宅内の写真撮影

これらの調査終了後、不動産鑑定による査定を基準とし、裁判官が競売の価格を決定します。

住宅ローンを滞納した際は任意売却でも解決できる

住宅ローンを6ヶ月以上滞納すると、通常は競売になります。金融機関が裁判所に競売の申し立てをしてから約1年で競売が開始するのが一般的です。

しかし、金融機関によっては競売の手続きを中止し、任意売却の申し出ができます。任意売却とは、金融機関の許可を得て、住宅ローンの契約者の希望に近い条件で売却ができる手法のことです。

競売の場合は、一般市場の70%程度で売却することになるため、売却後に一括返済できないリスクがあります。しかし、任意売却することで、希望条件に近い価格で売却できるのは大きなメリットと言えるでしょう。

ただし、任意売却を選択するためには、金融機関が競売を申し立てる前である必要がある点には、注意が必要です。

まとめ

今回の記事では、住宅ローンの滞納をした際の競売や任意売却までの流れについて紹介しました。

滞納を続けることでブラックリストに登録され、信用情報に傷がつくことになります。

万が一滞納を続けてしまった場合には、競売の申し立てがなされる前に任意売却を選択することが大切です。そうすることで、残債を一括返済するための希望金額に近い金額で売却ができるようになります。

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記事の監修者：松浦　建二   CFP®認定者・ 1級ファイナンシャル・プランニング技能士   青山学院大学卒、ミサワホームで戸建てやアパートの営業を経験後、アイエヌジー（現エヌエヌ）生命保険へ転職し生命保険と投資信託の営業を経験。 2002年にファイナンシャルプランナーとして独立し、主に個人のライフプランや生命保険設計、住宅購入総合サポート等の相談業務を行っているほか、FPに関する執筆や講演も多数行っている。 オールアバウトマネーガイド。青山学院大学非常勤講師。