住宅ローンを払えないけど離婚したい！オーバーローンの場合や滞納時の対処法
目次
人生における大きな出費の1つ「住宅ローン」。そんな住宅ローンの支払いが難しくなったタイミングで、離婚することはできるのでしょうか。
今回は、住宅ローンの支払いが困難となったケースの離婚について解説。必要な対策・対処法・トラブルを避けるためのポイントなどを、分かりやすくご紹介します。
住宅ローンがあるけど離婚したいときの対応
住宅ローンが残っている、あるいは支払いが難しい状況でも離婚は可能です。法律上、住宅ローンと離婚は無関係であり、支払いが難しい状況でも離婚の妨げにはなりません。
なお、住宅ローンが残っている状況で離婚する際には、以下のような選択肢が考えられます。
● 住み続ける方が家とローンの残債を引き継ぐ
● 誰が住むかに関わらずローン契約者が残債を引き継ぐ
● 夫婦の預貯金でローンの残債を清算する
住み続ける方が家とローンの残債を引き継ぐ
家に住み続ける夫もしくは妻が、家とローンの残債を引き継ぐ方法です。 ローンの名義人がそのまま家に住む場合は、あまり問題はありません。
一方、ローンの名義人と住む人が異なる場合、住宅ローンの名義変更は難しいと考えられます。これは、もともとの名義人の返済能力が審査の対象となっているためです。
つまり、住み続ける方は直接ローンの名義人にはなれないため、残債は「ローンの名義人への送金」を通じて、行う必要があります。
誰が住むかに関わらずローン契約者が残債を引き継ぐ
家に住み続ける方が誰か関係なく、ローン契約者が残債を引き継ぐ方法です。この方法では、ローンの支払いが滞るリスクがあります。
例えば、ローンの名義人が夫、住む人が連帯保証人の妻の場合を考えます。夫の支払いが滞ると、妻がローンを負担する必要が生じます。離婚していても、連帯保証の責任は免除されません。そして妻のローン返済も難しい場合、家に住み続けられない可能性が出てきます。
夫婦の預貯金でローンの残債を清算する
家のローン残債を、夫婦の預貯金で支払い、精算する方法です。ローンの残債が少なければ問題ありませんが、離婚後の新生活も考えた上で、余裕資金を残すことが望ましいでしょう。
また、ローンの残債が多い場合、家を売却した上で、差額を預貯金で補う方法が考えられます。ただし、家の売却で住宅ローンが完済できない「オーバーローン」の場合、そもそも家を売却できないケースもあります。
これは、売却しても抵当権が消えないため、金融機関から許可を得られないことがあるためです。
離婚後に元配偶者が住宅ローンを払わないときの対処法
離婚後に元配偶者が住宅ローンを払ってくれない場合、連帯保証の責任や、家に住み続けられなくなる可能性が生じます。
元配偶者が住宅ローンを滞納したり、支払えない状況になってしまったりした際は、以下の対処法を検討してください。
● 利用先の金融機関に返済の相談をする
● 別の金融機関でローンの借り換えをする
● 家の任意売却を検討する
利用先の金融機関に返済の相談をする
元配偶者が住宅ローンを滞納したり、支払えない状況になってしまったりした場合はできるだけ早く、利用先の金融機関に相談することが得策です。
金融庁は、近年の新型コロナウイルス感染症拡大の影響もあり、住宅ローンなどにかかる条件変更については「スピーディーかつ柔軟に対応するように」と金融機関に要請しています。
例えば、住宅金融支援機構では、住宅ローンの返済困難者に対して、以下のような返済方法の変更メニューを設けています。
【住宅ローンの返済方法の変更メニュー（住宅金融支援機構の場合）】
● 返済特例（返済期間の延長など）
● 中ゆとり（一定期間、返済額を軽減）
● ボーナス返済の見直し
参考：住宅金融支援機構｜ご返済が困難になっているお客さまへ
別の金融機関でローンの借り換えをする
ローンの借り換えは、ローンの名義人を変更する方法です。具体的には、住宅ローンを新たに借り入れて、元配偶者の住宅ローンを返済します。
つまり、実質的に、元配偶者から家を購入して、 ローンの名義を自分に変更する方法です。 ローンの借り換えは、元配偶者の都合で支払いが滞り、家に住めなくなるリスクがなくなることがメリットとなります。
一方、審査通過のためには十分な収入が必要な点、手続きや手数料が発生する点などはデメリットです。なお、ペアローンを組んでいる場合も、借り換えの検討が必要となります。
ペアローン契約では「名義人が家に居住すること」が条件に含まれるケースがあり、家に住まない元配偶者はローン名義から外さなければならないためです。
家の任意売却を検討する
任意売却は、住宅ローンの残債がある家を、売却することです。 売却代金で財産分与できるケースがある点、競売に比べて高値で売れやすい点、近隣に事情を知られずに売却できる点などがメリットとなります。
一方、売却に際して、金融機関の許可・連帯保証人からの同意が必要な点などはデメリットです。 任意売却について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
関連記事：任意売却とは？メリット・デメリットをわかりやすく紹介！条件や流れも
離婚後の住宅ローン支払いのトラブルを避けるためのポイント
離婚後の住宅ローン支払いに関するトラブルを回避するためには、以下5つのポイントがあります。
● 家と住宅ローンの名義を確認する
● 家を売却した場合の価格を調べておく
● 売却額がオーバーローンかアンダーローンか把握する
● 住宅ローンの支払いを養育費等の代わりにしない
● 取り決めをまとめた公正証書を離婚前に作成する
家と住宅ローンの名義を確認する
離婚の際はまず、家と住宅ローンの名義を確認します。家の売却は名義人にしかできないため、家の名義の確認は必須です。
家の名義は、売買契約書や家を購入した際の登記で確認できます。これらが見当たらなければ、登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得することで確認できます。
住宅ローンの名義の確認は、 債務者と連帯保証人を明確にする上でも重要です。 ローンの契約形態として主に「単独債務」「連帯債務」「連帯保証」「ペアローン」があります。
家を売却した場合の価格を調べておく
離婚に際しては、家の現時点での価格（価値） も知っておくと良いでしょう。これは、売却で住宅ローンを完済できるか知るためです。
家の価格については、 不動産会社への依頼で確認することができます。なお、不動産会社ごとに査定額が大きく異なることも珍しくないため、複数社に査定してもらうことが得策です。
売却額がオーバーローンかアンダーローンか把握する
家を売却した場合の価格を調べると同時に、ローンの残債も確認します。住宅ローンの残債は、金融機関から送られる残高証明書や返済予定表、あるいは金融機関のウェブサイトのマイページなどから確認可能です。
これらを確認することで、家の売却でローンが完済できるか判断できます。具体的に、ローン残債が売却価格よりも高い状態を「オーバーローン」、ローン残債が売却価格よりも低い状態を「アンダーローン」と言います。
アンダーローンの場合は、家の売却で住宅ローンを完済することが可能です。
住宅ローンの支払いを養育費等の代わりにしない
住宅ローンの支払いを、養育費や慰謝料の代わりにするケースは少なくありません。しかし、住宅ローンの支払いを養育費等の代わりにすることには、いくつかのリスクがあります。
具体的には「住宅ローンの支払いを滞納されるリスク」「勝手に家を売却されるリスク」などです。また、妻が家に住み続け、夫が住宅ローンを支払う場合、児童扶養手当（母子手当）が減額する可能性があります。
住宅ローンの支払いを受けると、妻の所得が増加したとみなされ、児童扶養手当（母子手当）の所得制限により、 受給額の減額あるいは打ち切りの可能性が生じるためです。
上記のリスクが許容できない方は、住宅ローンの支払いを養育費等の代わりにしないほうが良いでしょう。
取り決めをまとめた公正証書を離婚前に作成する
家や住宅ローンに関する事柄は、口約束ではなく、法的効力のある公正証書として残します。特に、ローンの名義人でない方が家に残る場合は、必須と言えます。
公正証書を作成することで、住宅ローンの滞納時などに、財産の差し押さえなどが可能となるためです。 公正証書は、 約束の内容を話し合った上で、公証役場での清書・夫婦の署名を経て完成します。
離婚後のトラブルを避けるために、離婚前に作成することが望ましいでしょう。
自分で住宅ローンを払えないけど住み続けたい場合の対策
離婚後に住宅ローンを払えないけど、家に住み続けたい場合は、以下 2つの対策方法があります。
● リースバックをする
● 親族間売買をして賃貸契約を結ぶ
リースバックをする
リースバックは、家の売却後、 売却先の不動産会社などと賃貸契約を結び、 家に住み続ける方法です。住み慣れた家で生活が続けられる点、将来買い戻しができるケースがある点、 家の固定資産税の支払い義務がなくなる点などがメリットとなります。
一方、月々の家賃の支払いが発生する点はデメリットです。リースバックについて詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご覧ください。
関連記事：リースバックとは？デメリット・メリット・やばいといわれる理由を解説
親族間売買をして賃貸契約を結ぶ
親族に家を売却して、家の所有者となった方と賃貸契約を結んで、家に住み続ける方法です。低額の家賃あるいは無償で家が借りられる可能性がある点、気心の知れた親族に家を売れる点などがメリットとなります。
一方、売却価格が低すぎると贈与税の対象となる可能性がある点、親族が住宅ローン審査に通過しにくい可能性がある点などはデメリットです。
離婚後の住宅ローン返済の悩みは専門家に相談
住宅ローンは、離婚時に確認すべき重要事項の1つです。 よく確認しておかないと後々トラブルになりやすく、最悪の場合、住居を失ったり、住宅ローン返済を肩代わりしたりしなければならない可能性もあるためです。
そのため、早い段階で専門家を交え、住宅ローン返済や居住について、最適な方法を選択しましょう。
リスタート株式会社は、弁護士・税理士と提携し、離婚後の住宅ローン返済や居住について、様々な角度から検討いたします。
任意売却・リースバック・債務整理、さらには住宅ローンの返済計画まで幅広くご相談頂けますので、お気軽にお問い合わせください。