人が亡くなって事故物件になったら、売却は難しいとあきらめていませんか。事故物件は一般的に売却が難しいと言われていますが、売却は可能です。

この記事では、事故物件を売却したい人にとって気になる告知義務や、事故物件の売却方法、上手に売却するポイントについて解説します。事故物件の売却を検討している、事故物件になったときの対策を知りたい人は、ぜひ最後までお読みください。

事故物件は売れるのか

事故物件とは、過去に人が亡くなったために売却が困難な物件のことを指します。一般的に事故物件は売却が難しいと言われていますが、不動産会社に仲介してもらったり、直接買い取ってもらったりすることで売却は可能です。

事故物件は心理的瑕疵物件に該当

事故物件という言葉自体に明確な定義はありません。しかし物件に心理的な瑕疵（かし）がある場合、事故物件とみなされる可能性があります。瑕疵とは「取引の目的である土地や建物にある、何らかの欠陥」のことで、大きく心理的瑕疵、物理的瑕疵、法律的瑕疵の3つに分類できます。

瑕疵の種類	概要
心理的瑕疵	不動産取引で借主・買主に心理的な抵抗や嫌悪感を与える瑕疵のこと。具体的には自殺・他殺・事故死・孤独死があった物件や、墓地や暴力団事務所などの嫌悪施設が近隣にある物件を指す。
物理的瑕疵	不動産そのものにある瑕疵のこと。土地の場合は土壌汚染や擁壁の倒壊、建物の場合は、雨漏り、シロアリ、壁のひび割れが生じている物件などを指す。
法律的瑕疵	法律によって自由な利用が阻害されるおそれがあるため、瑕疵とみなされる物件のこと。建築基準法や都市計画法に違反している物件、所有権や抵当権などの権利関係が複雑な物件などを指す。

売買の際に告知義務のある事故物件

人が亡くなった物件といっても、原因によっては借主・買主の判断に重要な影響を与えるとは限りません。

だからといって事故物件の疑いがある物件を売買する際、告知の要否や告知の範囲をあいまいなままにして不動産会社の判断に任せておくと、物件売却後にトラブルに発展する可能性があります。逆に事故に関連する内容をすべて告知しているために、不動産会社にとって過大な負担になるケースもあるでしょう。

そこで国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を制定し、その中で人が亡くなった物件について、「宅地建物取引業者が告知をしなくても良い場合」の判断基準を定めています。

【告知義務がない事案】

1. 亡くなった原因が老衰や持病による病死など、自然死や日常生活における不慮の死のうち、特殊清掃等が行われなかった場合

2. 1.以外の死が発生、あるいは特殊清掃等が行われることになった1.の死が発覚してから概ね3年が経過した場合

3. 隣接住戸や日常生活で、「通常使用しない」集合住宅の共有部分で発生した、自殺・他殺あるいは特殊清掃等が行われた自然死や不慮の死

参考：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

逆に同ガイドラインから、人が亡くなった物件のうち以下に該当する場合は、告知義務があると判断できます。

【告知義務のある事案】

l 自殺や他殺があった物件

l 特殊清掃等が行われた物件

l ベランダやエレベーターなど、「通常使用する」集合住宅の共用部分で発生した、自殺・他殺あるいは特殊清掃等が行われた自然死や不慮の死

告知義務のある事案に該当する場合、告知期間は人の死が発生してから概ね3年間です。しかしこれはあくまでも賃貸物件にのみ適用されるもので、売買物件については経過期間にかかわらず告知義務が発生します。

また以下に該当する場合は、経過期間や死因にかかわらず告知をしなければなりません。

l 借主・買主から問い合わせがあった場合

l 社会的影響の大きさから借主・買主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合

事故物件の売却価格相場

事故物件は値引きをしなければ売れないわけではありません。

ただし一般的に買主からは避けられやすいため、人が亡くなった原因や経過期間にもよりますが、相場よりも安い物件価格で取引されるのが一般的です。

原因	割引率
自然死で特殊清掃等を行った物件	約20%
自殺	約30～50%
他殺	50%程度

駅や商業施設、病院などが近くにあるなど好立地の物件であれば、事故物件でも価格はあまり下がらないかもしれません。また購入希望者の心理的瑕疵の受け止め方次第でも売却価格が変わるため、事故の内容や程度だけで事故物件の売却価格を判断するのは困難です。事故物件の売却を検討している場合は、まず不動産会社に相談してみましょう。

事故物件の売却方法

事故物件の売却方法は一般的に、不動産会社の仲介と買取の2つの方法があります。それぞれの方法で売却をするときの流れやメリット、デメリットを紹介します。

不動産会社の仲介

仲介とは不動産会社に買主を見つけてもらう方法です。不動産会社を仲介する場合、以下の流れで進めていきます。

① 事故物件の経緯や状態などを伝え、査定を依頼

② 媒介契約

③ 販売活動（購入希望者の募集・内見など）

④ 売買契約

⑤ 決済・引き渡し

不動産会社を仲介する場合、事故物件であることを伝えたうえで査定してもらいます。提示された価格に問題がなければ不動産会社と媒介契約を締結します。

売主自身で売却価格を設定できるため、希望通りの価格で売却できる点がポイントです。ただし自身が希望する価格では、買主が現れないことも考えられます。また不動産会社を仲介すると多くの場合、特殊清掃やリフォームなどを自身で行う必要があります。

そのため不動産会社の仲介は、なるべく高値で売却したい人や特殊清掃等の費用があまりかからないなど、比較的状態のよい事故物件の場合に適しています。

不動産会社の買取

不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。不動産会社に買い取ってもらう場合、以下の流れで進めていきます。

① 事故物件の経緯や状態などを伝え、査定を依頼

② 買取価格の提示

③ 売買契約

④ 決済・引き渡し

不動産会社は査定価格に問題がなければ、すぐに買い取ってもらい現金化できます。また特殊清掃等も買取業者が行ってくれることから、あまり売主側に手間がかかりません。ただしその分、提示される買取額が低い傾向があります。

そのため買取は事故物件の中でも状態が悪いときや、すぐにでも売却したいときに適しています。

事故物件を売りたいときの成功ポイント

事故物件であってもできれば高値で売却したいところです。売却時の成功ポイントは以下の3つです。

l 修繕や特殊清掃をしてきれいにする

l 一定期間を置いてから売却活動を始める

l 更地にしてイメージ回復を図る

それぞれ詳しく解説します。

修繕や特殊清掃をしてきれいにする

事故物件は壁や汚れ、傷など事故の痕跡が残っている場合があります。事故の状況や程度にもよりますが、痕跡が残っていると基本的に買主を見つけるのは難しいでしょう。仮に買主が見つかったとしても、相場より低い査定額を提示される可能性があります。

事故物件をなるべく高値で売却するには、修繕やクリーニングなどで事故の痕跡を残さないよう心がけましょう。また通常のクリーニングだけでは汚れや臭いが取れないときは、特殊清掃等も必要になります。

時間が経過すると、汚れや臭いが取れにくくなり費用がかさんでしまう傾向があるため、早めに専門業者などに依頼することが大切です。目に見えませんが、お祓いをしておくことも安心感を与えるうえで効果があります。

一定期間を置いてから売却活動を始める

物件で起きた事故の印象は、時間の経過とともに薄まっていく可能性があります。すぐに物件を使用する予定がないときは、一定期間を置いて、買主の嫌悪感が緩和されるのを待ってから売却活動を始めると良いでしょう。

ただしどれくらい期間を置けば良いのかは、事故の内容によって異なるため、不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。また期間を置いても、告知義務がなくなるわけではないため注意が必要です。

更地にしてイメージ回復を図る

建物の売却をあきらめて、更地にすれば事故のイメージを払拭できる可能性があります。立地が良い物件であれば、更地でもすぐに買い手が見つかるでしょう。

ただし更地にしても、告知義務がなくなるわけではありません。また更地は住宅用地の特例が適用されないため、買い手が見つかるまで固定資産税の負担が増えます。さらに更地にするための費用もかかるため、注意が必要です。

事故物件の売却は不動産のプロに相談

事故があり、告知義務がある物件にもかかわらず告知を怠って物件を売却すると、契約不適合責任違反として借主・買主から損害賠償請求をされる可能性があります。事故物件の告知期間は人の死が発生してから概ね3年ですが、売買については経過期間にかかわらず告知義務が発生するため注意が必要です。

事故物件は立地次第では、比較的高値で売却できます。また修繕や特殊清掃等をしたり、事故から一定期間経過してから売却活動をしたりすることで、相場より高値で売却できる可能性があります。

しかし事故物件の売却は、事故の内容や程度に合わせた対策が必要になるため、専門家でなければ難しいかもしれません。少しでも早く、あるいは高く事故物件を売却したい人は、不動産会社に相談することをおすすめします。事故物件の依頼はどこにすれば良いかわからない人はリスタート株式会社まで気軽にご相談ください。