住宅ローンの返済が厳しくて悩んでいませんか。返済が厳しいときは、早めに対策を立てましょう。仮に住宅ローンの返済を滞納した場合も先延ばしは禁物です。この記事では、返済が滞納するとどのようなことが行われるのか、滞納月数ごとに解説しています。

また住宅ローンを滞納すると最終的には競売にかけられますが、競売を避けるための対策も紹介します。

住宅ローンを滞納したらどうなるか

住宅ローンの滞納を放置していると、最終的に自宅が差し押さえの対象となり、競売にかけられてしまいます。ただし返済が遅れたら、すぐに自宅の競売が開始となるわけではありません。

 まず住宅ローンの返済日が過ぎると、翌日から遅延損害金が発生し、さらに返済を怠っているとブラックリスト（事故情報）に登録されます。

 やがて金融機関や保証会社から住宅ローン金利の一括返済を求められ、応じられなければ保証会社が裁判所に「競売の申し立て」を行い、自宅が差し押さえの対象となります。 

差し押さえの対象となった自宅は競売にかけられ、最終的に家を手放さなければなりません。

 また住宅ローンを滞納すると、優遇金利も撤廃される可能性があります。優遇金利とは、各金融機関が定めた条件をクリアすることで利用できる金利のことです。撤廃のタイミングは金融機関の判断となるため、いつ実施されるかはわかりません。仮に優遇金利が撤廃されれば、当然毎月の返済額は増加することになります。

  

住宅ローン滞納から競売・強制退去までの流れ

住宅ローンを滞納すると10～12か月程度で競売にかけられ、最終的には強制退去を求められます。ここでは住宅ローンの滞納から競売・強制退去までに一般的に行われることを、時系列で解説していきます。

期間	行われること
滞納1か月	金融機関から案内がくる
滞納2～3か月	遅延損害金が加算された請求書が届く、ブラックリストに登録される
滞納4～5か月	催告書が届く
滞納6～7か月	金融機関や保証会社から一括返済を求められる
滞納8～9か月	競売の申し立て、自宅の差し押さえ
滞納10～12か月	競売の入札が始まり、落札者が決定すると強制退去させられる

 

滞納1か月

口座の残高不足などで住宅ローンの引き落としができなかった場合、すぐに入金するよう金融機関から電話やメールなどで案内があります。

 

家庭や仕事などで忙しく、うっかり口座にお金を入れ忘れたりすることもあるため、3～4週間程度の遅れであれば、大きな問題とはならないでしょう。ただし数日の遅れであっても、通常の利息に加えて遅延損害金が発生するため注意が必要です。

 

滞納2～3か月

金融機関が指定した期日までに返済をしないと、いわゆる督促状として、毎月の返済額に遅延損害金が加算された支払い請求書が届きます。

 さらに2～3か月滞納すると、ブラックリストに登録される可能性があります。ブラックリストとは、延滞や債務整理といった金融事故の情報が信用情報機関に登録された状態のことです。信用情報機関とは、クレジットカードやカードローンなどの契約内容や利用状況といった、個人の信用情報を管理している機関のことを言います。

 信用情報機関の登録情報は、各金融機関がカードローンやクレジットカードの審査をする際に参考にするため、マイナスの情報が登録されていると審査に通らない可能性があります。

 

滞納4～5か月

この時期になると銀行から催告書が届きます。催告書には、住宅ローンの返済額や利息、遅延損害金を支払わないと法的手続きに移行するといった内容が記載されています。

 催告書が届いても支払いが行われない場合は、「期限の利益の喪失通知」が届きます。期限の利益の喪失とは、住宅ローンを返済期間内に分割で返済する権利を失うことです。 

期限の利益とは、返済期限がくるまでは返済しなくても良い権利のことです。債務の返済に猶予が生まれるということは債務者にとっての利益に当たるため、期限の利益と言われます。

滞納6～7か月

期限の利益の喪失通知が行われると、金融機関から住宅ローン残高の一括返済を求められます。

 この段階で金融機関は保証会社に住宅ローン残高の一括請求をし、保証会社は代位弁済をします。代位弁済とは延滞した住宅ローンの支払いを、保証会社が代わりに行うことです。ただし保証会社が金融機関に代位弁済をしたからといって、債務者が返済義務を免れるわけではありません。 

代位弁済が行われると、保証会社が金融機関に代位弁済を行ったこと知らせる「代位弁済通知」が届き、今度は保証会社から引き続き一括返済を求められます。

 

滞納8～9か月

保証会社への支払いができずに滞納8～9か月が経過すると、ローンを利用している金融機関やその保証会社は裁判所に「競売の申し立て」を行います。申し立てが裁判所に認められると、自宅が差し押さえられてしまい持ち主の意思だけでは自由に売却ができなくなります。

 

滞納10～12か月

申し立てから数週間経過すると、裁判所から競売開始の日時を通知する「競売開始決定通知」が届きます。競売を拒否することはできません。

 

その後「現地調査通知」が届き、適正な売却価格を査定するために不動産鑑定士や裁判所の執行官が行う現地調査の日程が知らされます。

 

現地調査が終わると競売が始まり、物件落札者は裁判所に代金の支払いや、所有権移転登記・抵当権抹消の登記手続きを行うことで競売が完了します。落札者が決定し契約が締結されると、元の所有者は退去しなければなりません。

 

 

住宅ローン滞納による競売を避けるための対策

競売価格は市場価格の60～70%になってしまううえ、強制退去を命じられても引っ越し費用は自己負担です。住宅ローン滞納による競売は大きな損失になるため、極力避けたいところです。

 住宅ローン滞納による競売を避けるための対策として、以下の5つを心がけましょう。

l   収支計画を見直す

l   金融機関に早めに相談する

l   住宅ローンの借り換えを行う

l   国や自治体の融資制度を利用する

l   任意売却をする

 

それぞれ詳しく解説します。

 

収支計画を見直す

住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、先延ばしをせずにまずは収支計画を見直しましょう。収支計画とは簡単に言えば、日頃の家計の見直しです。収支の見直しをして、無駄な支出や節約できる支出があれば、住宅ローンの返済が楽になります。

収支計画の見直しをするときは、家計簿の活用が有効です。家計簿をつけると、毎月の収入を何にいくら使ったかが把握できるため、後で振り返ったときに家計の問題点の洗い出しができます。

 また家計の見直しは、生命保険料や通信費など毎月支払額が一定額に固定されている、固定費を優先的に見直すのがおすすめです。

 固定費の見直しは手続きなどが必要になりますが、一旦見直せば、その後は何もしなくても見直し効果が継続します。

 ただし住宅ローンの返済額の捻出に気を取られてしまい、生命保険や損害保険の補償内容を過度に削りすぎると万一のときに十分に保障（または補償）されないケースがあるため注意してください。

 

金融機関に早めに相談する

住宅ローンを借りている金融機関に相談することで、返済の猶予や返済期間の変更に応じてもらえる場合があります。返済の猶予や返済期間の変更をすると、元本の減りが遅くなるため総返済額が増える可能性もありますが、差し押さえや競売など最悪の事態を回避する方法としては有効です。

 ただし今月の支払いも厳しいような状態で相談しても、金融機関の提案できる内容が限られてしまうかも知れません。返済が厳しいことを借りている金融機関に伝えるのは心苦しいかもしれませんが、早めに相談することが大切です。

 また金融機関に相談できるのは、あくまでもこれまで滞納していないことが前提となります。すでに過去に滞納しているような場合は信用が低下しているため、交渉に応じてもらえる可能性は低いでしょう。

 

住宅ローンの借り換えを行う

今よりも金利が低い住宅ローンに借り換えることで、利息負担が減るため毎月の返済額を抑えられます。

 ただし金融機関によっては事務手数料や保証料がかかる場合があります。また当権設定登記費用・抵当権抹消費用などもかかるため、こうした諸費用も考慮してメリットを考えることが大切です。 

また借り換えをするには、借り換えをする住宅ローンを扱っている金融機関の審査に通らなければなりません。過去に滞納をしていると、審査に通りにくい可能性があります。

 

転職した場合や、収入が低下した場合も審査に影響するため、借り換えは環境が変わる前に申し込みましょう。

国や自治体の融資制度を利用する

失業や病気などで一時的に厳しい場合は、次のような国や自治体の融資制度や支援制度が利用できる場合があります。

 l   緊急小口資金

l   総合支援資金

 国や自治体で独自の制度を用意している場合もあるため、市区町村役場の福祉窓口や社会福祉協議会に利用可能な制度がないか確認してみましょう。

任意売却をする

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、金融機関に相談をしたうえで自宅を売却する方法です。任意売却は通常の売却と同様に市場に出します。そのため競売よりも高く売れる可能性が高く、その分残債が減り売却後の返済負担が軽減されます。

 また競売は、落札者が決定し契約が締結されると退去しなければなりません。しかし任意売却は引っ越し日を銀行や落札者（購入者）と相談のうえ決めることができます。

 さらにリースバックという仕組みを利用すれば、そのまま住み続けることも可能です。

 住宅ローンの返済が滞ってしまっているけれど自宅は手放したくないと言う人は、競売の開札日（落札者が決定する日）前日までであれば間に合うため検討してみましょう。 

ただし任意売却の最終決定権はあくまでも金融機関にあるため、注意してください。

住宅ローンを滞納したら任意売却のプロに相談

住宅ローンの返済が厳しいときは「収支計画を見直す」「金融機関に相談する」といった方法で早めに対策を立てましょう。また仮に滞納した場合、返済が厳しいからといって放置しておくと事態はどんどん悪化してしまいます。住宅ローンを滞納を放置していると、最終的に自宅が競売にかけられ、強制退去を求められることになります。

 少しでも返済負担を減らしたい、あるいは自宅に住み続けたい人は任意売却を検討してみましょう。ただし任意売却に対応している不動産会社はあまり多くありません。任意売却の相談は、リスタート株式会社まで気軽にご相談ください。