住宅ローンの返済が難しくなったとき、競売よりも負担を抑えて住まいを手放せる方法が任意売却です。
売却価格は、一般的な市場価格の8～9割が目安と言われます。任意売却は債権者の合意のもと、競売が開始されるまでの限られた期間で売却を成立させる必要があり、買い手が見つかりやすい現実的な価格設定が求められ、かつ現状のまま売却する必要があるためです。
この記事では、任意売却の相場価格が決まる要素、相談を急ぐメリットなどを整理しました。金融機関との調整や物件の片付けでつまずかないよう、準備と専門家選びの手順を押さえておきましょう。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
任意売却の相場を決める三大要素は販売期間・物件状態・債権者の許可
任意売却の価格は、販売期間・物件状態・債権者の対応に大きく左右されます。ここでは、それぞれの要素が価格に与える影響について解説します。
販売期間 ＝ 価格交渉のゆとり
任意売却に充てられる期間は、競売開始決定後おおむね4～6か月です。時間的余裕があれば市場価格に近い強気の価格で売り出せますが、期限が迫ると販売価格を下げることも視野に入ってきます。
売出後30日で動きがなければ5％、60日でさらに5％の値下げを検討するのが一般的な目安です。値下げのタイミングや幅を事前に計画しておくことで、債権者との交渉もスムーズになります。反対に、場当たり的な対応は信頼を損ねかねません。
物件状態 ＝ 内覧時の第一印象
内覧時の印象を良くするために、ハウスクリーニングを依頼できなくても、自力でできる対策はあります。まずは、玄関や水回りを重点的に掃除しましょう。照明を明るいものに交換するだけでも、印象は大きく変わります。特に玄関は、第一印象を左右する重要な場所です。来場者に「丁寧に使われている」と感じてもらうためにも、念入りにきれいにしておきましょう。
また、室内に残置物が多いと、買主は片付け費用を想定して価格交渉をしてくる可能性があります。不要品は、内覧前に整理しておくことが望ましいです。
さらに、雨漏りや給湯器の故障など、写真では分からない不具合も注意が必要です。そうした事実は隠さずに伝え、買主と信頼関係を築くことが大切です。
債権者の許可 ＝ 抵当権抹消の鍵
任意売却では債権者の同意が不可欠です。売却額が競売の見込み額＋諸経費を下回ると、抵当権の抹消に応じてくれない可能性があります。
また、保証会社が介在する場合は、債権回収を重視するため希望価格のハードルが高くなることもあります。さらに、共有者や連帯保証人がいる場合は、同意書を早めに取得しておかないと、契約直前に取引きが止まる恐れがあるため注意が必要です。
※クリックできます↑高く売り切るコツは相談時期の早さ
任意売却で高値成約を目指すには、相談のタイミングが重要です。ここでは、競売までの期限と広告期間の確保という2つの視点から、早期着手の重要性を解説します。
期限は競売開札日の前日まで
任意売却には競売開札日という明確な期限があり、それを過ぎると成立しません。実質的なリミットは開札日の2日前で、この日までに決済と引渡しを終える必要があります。
逆算すると、代位弁済通知が届く滞納3～4か月目に動き出すのが理想です。相談から媒介契約までに1～2週間、写真撮影や広告準備にさらに10日ほどかかります。迷ったら悩むより、相談することが大切です。
早期着手で広告期間を確保
任意売却では、売出準備を早めに始めることが重要です。広告期間を確保できれば、価格交渉にも余裕を持って臨めます。
ポータルサイトは掲載初週の閲覧数が多く、反響にも影響します。そのため、3連休や大型連休に合わせて売出すと、内覧希望者が集まりやすいでしょう。買主との接点を広げるうえでも有効です。
一方、「任意売却可」と記載すると、訳あり物件と見なされる可能性があります。先入観によって、不要な値引きを求められるおそれがあるかもしれません。通常物件として扱えば、適正価格での成約が期待できます。
売却価格を下げないために避けるべき３つのミス
任意売却で売却価格を維持するには、初動の判断や売却準備に注意が必要です。ここでは、価格設定・債権者対応・内覧準備における代表的なミスとその回避法を解説します。
売出価格を感覚で決めてしまう
任意売却では、感覚的な価格設定は避けるべきです。チラシの掲載価格ではなく、近隣の成約事例をもとに判断しましょう。また、投資目的で購入を検討する人は、将来その物件を貸したときの家賃をもとに価格を判断します。周辺の家賃水準と比べて売出価格が高すぎると、候補から外れてしまうでしょう。根拠のある価格設定が、売却成功のポイントです。
債権者への連絡を後回し
任意売却では、債権者である金融機関への連絡を早めに行うことが大切です。担当の決定に1～2週間かかることもあり、書類の提出が遅れると、価格判断が次回の会議にまわされてしまうケースもあります。このように、連絡を後回しにすると価格合意が遅れ、売却のタイミングを逃してしまいかねません。
室内の生活感を放置
内覧時の第一印象は価格を左右します。洗濯物や家族写真などの生活感のある私物は、買主の想像を妨げる原因となるため、事前に片付けておきましょう。また、玄関やキッチンは来場者が最初に目にする場所。完璧でなくても構いませんが、「丁寧に使われている」と思わせる清潔感が、価格を下げないポイントです。
専門家選びのポイント
任意売却では、不動産会社・士業・書類準備のいずれも専門性が問われます。ここでは、信頼できる専門家の見極め方を解説します。
任意売却実績の多い会社に依頼すべき
任意売却では、金融機関とのやりとりや短期間での売却対応が必要になるため、経験豊富な会社に相談することが大切です。年間の取扱件数や、最近どんな物件を売ったかなど、実績を具体的に教えてくれる会社を選びましょう。
また、販売活動の報告頻度も事前に確認しておきましょう。仲介手数料のほかに「販売促進費」などの費用を請求する会社もありますが、本来は売却代金の中から費用が引かれるため、売主が持ち出すことは通常ありません。
司法書士・弁護士とチームで対応できるか
任意売却は登記・差押え解除・残債交渉などが絡むため、士業との連携が欠かせません。司法書士は抵当権抹消や差押え解除の手続きを進めてくれます。
弁護士は分割返済の交渉や契約書作成を行い、給与差押えのリスクにも対応が可能。また、税金滞納がある場合には、役所との交渉を代理してくれるため、手間や精神的負担を減らせるのもメリットです。
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