住宅ローンの返済が難しくなり、任意売却を考えたときに「ブラックリストに載ってしまうのでは？」と不安になる方も多いかもしれません。
ですが、実際に信用情報に影響を与えるのは「任意売却そのもの」ではなく、もっと前の段階にあることがほとんどです。
この記事では、ブラックリストと呼ばれる信用情報の登録の仕組みや、登録されるタイミング、任意売却と競売との違い、そして競売回避の重要性までをわかりやすく解説します。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
住宅ローンの滞納がブラックリスト入りの主な原因
「ブラックリストに載る」とは、信用情報に事故情報が記録されることを言います。任意売却を検討する方のほとんどは、すでに住宅ローンの返済が困難な状況にあり、この「滞納」こそが信用情報に影響を及ぼす大きな原因です。ここでは、住宅ローンの滞納がどのように信用情報へ影響するのか、その具体的な流れと影響を見ていきましょう。
任意売却前にすでに滞納が発生していることが多い
任意売却は、債権者である金融機関の合意を得て自宅を売却する方法ですが、この交渉を開始する時点で、すでに住宅ローンを数か月滞納しているケースがほとんどです。
通常、滞納が2か月を超えると金融機関からの督促が本格化し、3か月以上になると「期限の利益の喪失」通知が届きます。これは分割返済の権利を失い、一括返済を求められる深刻な事態です。この時点で、信用情報には「異動」という事故情報が登録されます。
つまり、任意売却を考える段階ではすでに信用情報に傷がついており、滞納が続けば債権が保証会社や債権回収会社に移るリスクも高まります。
そうなると交渉の余地はなくなり、回収のプロから残債の一括返済を強く求められます。応じなければ速やかに競売手続きへと移行し、市場価格に近い値段で売れる任意売却も困難になるため、極めて不利な状況に陥ってしまうでしょう。
登録後はクレジットやローンの利用に制限がかかる
信用情報に事故情報が載ってしまうと、金融取引が著しく制限されます。新しいクレジットカードの作成はもちろん、住宅ローンや自動車ローン、教育資金といった目的のローンまで、あらゆる新規の審査に通過することが極めて難しくなります。
さらに、現在利用しているクレジットカードも例外ではありません。カード会社は更新時などに信用情報を再確認するため、そのタイミングで利用停止となるのが一般的です。
このような金融機関の審査が不利になる状況は、情報の種類や信用情報機関によって差があるものの、一般的に約5年間続きます。この期間中は一般的に、他人の保証人になることもできません
信用情報に登録される他のタイミング
信用情報に事故情報が残るタイミングは、住宅ローンの滞納だけではありません。ここでは、滞納以外の信用情報への登録タイミングについて解説します。
① 債務整理を行ったとき
住宅ローンの滞納以外で信用情報に記録が残るタイミングとして、法的な「債務整理」手続きを行ったときが挙げられます。「任意整理」「個人再生」「自己破産」のいずれも対象です。
具体的には、弁護士などが債権者（貸主）との交渉を始める旨を通知した時点や、裁判所が手続きの開始を認めた時点で、信用情報機関にその事実が登録されます。
手続きの種類や完済時期にもよりますが、登録後は任意整理なら完済から5年間、自己破産や個人再生は7〜10年の間は記録が残るのが一般的です。また、個人再生や自己破産では、国の広報誌「官報」に氏名が掲載されるため、これを金融機関が確認する場合もあります。
② 代位弁済が実行されたとき
保証会社や連帯保証人が本人に代わってローンを返済する「代位弁済」も、信用情報に登録されるタイミングです。
住宅ローンの滞納が長期化すると、まず保証会社が銀行などへ残債を一括で返済。信用情報には、この代位弁済が実行された時点で、本来の債務者の情報に「代位弁済」と明確に記録されます。
一方、連帯保証人が返済を引き継ぐ際は、対応によって結果が異なってきます。請求に対して連帯保証人が遅れることなく返済を開始すれば、信用情報に傷がつかない可能性もあるでしょう。しかし、連帯保証人の返済が滞れば、その時点で事故情報として登録されてしまいます。
③ 契約の強制終了や差し押さえがあったとき
返済の見込みが立たないと判断されると、金融機関がローン契約を強制的に解約することがあります。この強制解約も事故情報として記録されるタイミングです。そうなれば、金融取引に支障をきたします。
また、事態が進行して裁判所の決定により不動産や給与が差し押さえられた場合も、信用情報に登録される可能性があります。しかし、登録されるかは債権者が金融機関かどうかや、差し押さえの種類によって異なります。
※クリックできます↑任意売却と競売、信用情報への影響はどちらも同じ
「競売の方が信用情報へのダメージが大きい」と思われるかもしれませんが、実は信用情報への影響は任意売却も競売も同じです。
なぜなら、信用情報に傷がつく理由は売却方法そのものではなく、そこに至るまでの「住宅ローンの滞納」にあるためです。したがって、手続きが任意売却であろうと競売であろうと、滞納が発生した時点で事故情報は記録されます。
つまり、信用情報への影響という観点では両者に差はありません。しかし、売却後の生活再建を考えると、両者の間には大きな違いが生まれます。
例えば、任意売却は通常の不動産売買と同じように進むため、買主と話し合って引っ越しの時期を調整するといった、柔軟なスケジュール交渉が可能です。またプライバシーの面でも、裁判所からの公告は一切なく、近隣からは一般的な売却活動に見えるため、ご自身の経済的な事情を周囲に知られにくいという、競売にはない大きな利点があります。
競売にはプライバシーや金額面のデメリットも
競売は裁判所を通じて行われる法的な手続きであり、個人の事情が反映されにくいという側面があります。
手続きの一環として、物件情報は不動産競売物件情報サイト（BIT）などで広く公開されます。これには物件の住所や写真も含まれるため、プライバシーの確保が難しいという点が課題です。
また、売却価格は入札形式で決まり、その基準となる評価額も市場価格より低めに設定されるのが一般的です。概ね市場価格の半分から7割が相場と言われています。
売却価格が低くなると、その分だけ多くの債務が残る可能性が高まります。この点は、任意売却と比較するうえでも大きな違いと言えるでしょう。
ブラックリストよりも「競売回避」を優先しよう
任意売却を前に信用情報を気にするお気持ちは当然です。しかし、信用情報への影響は任意売却でも競売でも変わりません。
違いは売却価格や退去時期などにあります。任意売却では一般的に競売と比べて売却価格が高く、債権者との交渉により転居時期の調整や残債の分割返済も可能な場合があります。一方、競売は裁判所の手続きに従うため、これらの交渉の余地は限られます。
どちらを選ぶにせよ、信用情報への影響だけでなく、売却後の生活設計も含めて総合的に判断することが大切です。
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