住宅ローンの返済が難しくなったときに検討される「任意売却」。ただし、連帯保証人が設定されている場合は、手続きを進めるうえで注意すべき点がいくつもあります。
「同意は必要なのか？」「連帯保証人にどんな影響があるのか？」「協力を得られないとどうなる？」
この記事では、そうした疑問に対して丁寧に答えながら、連帯保証人がいる場合の任意売却の流れとポイントをわかりやすくまとめました。これから任意売却を考えている方はもちろん、連帯保証人になっている方にも役立つ情報をお届けします。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
任意売却には連帯保証人の同意が不可欠
任意売却を行う際には、連帯保証人の同意が必要です。売却手続きでは、連帯保証人の署名や押印が求められ、これがなければ売却は進みません。金融機関も同様に、連帯保証人の意思を確認したうえでなければ交渉に応じないことが一般的です。
特に注意したいのが、連帯保証人が離婚した元配偶者や、長期間連絡を取っていない親族であるケースです。こうした状況では、連絡自体が困難な場合が多く、同意を得られずに任意売却を断念せざるを得ないことがあります。結果として、競売に移行する可能性が高まるため、連帯保証人の状況を早期に把握し、対応を検討することが重要です。任意売却の成立には、こうした事前の準備が欠かせません。
任意売却後の残債｜連帯保証人にも影響が
任意売却を行っても、売却金額が住宅ローンの残高を下回る場合は、その差額の返済義務が残ります。主債務者が返済を続けることが難しいと金融機関が判断すると、連帯保証人に残債の一括返済が請求されることがあります。一括での返済が難しいときは、分割払いの相談や返済計画の見直しが必要です。
支払えない場合は、給与や資産の差し押さえを受ける可能性があり、最終的に自己破産に至るおそれもあります。また、任意売却後も主債務者との連絡や調整が続くことが一般的です。あらかじめ今後の支払い方法や対応方針について協議し、相互の理解を深めておきましょう。
連帯保証人には売却後も長期的な責任が伴うため、事前の確認と準備が欠かせません。
なぜ協力が必要？住宅ローン滞納が連帯保証人に及ぼす深刻な影響
ローン返済が滞ると、主債務者だけでなく連帯保証人にも早い段階で影響が及びます。ここでは、連帯保証人が気をつけたい影響について解説します。
督促状や一括請求が届く
住宅ローンの返済が滞ると、まず金融機関から「分割で返済できる権利を失った」と伝えられます。これが「期限の利益の喪失」です。この通知が出されると、残っているローンの全額を一度に返すよう求められます。そしてこの請求は、本人だけでなく連帯保証人にも同時に届き、返済をしてもらわなくてはいけません。
通知の中には、いくら返す必要があるかだけでなく、連帯保証人の収入や財産についても確認する内容が含まれることがあります。返済がされない状態が続くと、何度も督促状が届き、最終的には電話や自宅への訪問など、直接的な連絡が行われるでしょう。
こうした流れは精神的にも強いプレッシャーとなるため、連帯保証人がいきなり請求を受けるような事態は避けたいところです。だからこそ、主債務者は返済が難しくなりそうだと感じた時点で、早めに連帯保証人へその状況を伝えることが大切です。連絡を怠らず、こまめに情報を共有することが、トラブルを防ぐための第一歩です。
ブラックリスト登録にも影響が
返済が行われず、連帯保証人としての責任を果たせなかった場合、その情報は信用情報機関に記録されます。いわゆる「事故情報」に該当し、新規のローン申し込みが通りにくくなるほか、クレジットカードの更新が拒否されたり、携帯電話端末の分割購入ができなくなったりと、日常生活のさまざまな場面で制限を受けるでしょう。
信用情報には支払いの遅延や未納、債務整理の有無などが記録され、登録期間は一般的に5年程度です。この期間中は、金融機関との新たな取引が難しくなり、連帯保証人自身の経済的な自由が大きく損なわれます。
自分が利用した借入ではないにもかかわらず、その影響を受けるという点で、連帯保証人の立場は非常に重いと言えるでしょう。そうならないためにも、返済が滞る前に早めの対応は不可欠です。
※クリックできます↑連帯保証人の負担を軽減する任意売却の2つのメリット
任意売却は、主債務者だけでなく連帯保証人にとっても負担の軽減につながる手段です。競売と比較して、金銭的な面だけでなく精神面の負担も抑えやすくなります。
競売より高く売れ、残債を圧縮できる
任意売却では、不動産会社を通じて物件を相場に近い価格で売ることができる方法です。市場に出して広く買い手を募ることで、価格が必要以上に下がるのを防ぎやすくなります。一方で、競売では入札できる人が限られ、参加者が少ないと価格が下がる傾向があります。入札者がほとんどいなければ、最低価格に近い金額で落札されるおそれもあり、残債が多く残る原因となりかねません。
任意売却によって相場に近い金額で売却できれば、売却代金でローン残高の多くを返済できる可能性があります。結果として、主債務者だけでなく連帯保証人の負担も軽くなるでしょう。また、任意売却は競売とは異なり、非公開で進められるのが特徴です。裁判所を通す必要がなく、公告も出ないため、近隣や職場に知られるリスクも抑えられます。
支払い方法の交渉余地がある
任意売却のあとに残る債務については、金融機関と話し合って返済方法を見直せます。分割返済の金額や期間は、連帯保証人の収入や生活状況に合わせて調整可能です。また、事情によっては遅延損害金や利息の減額が認められることもあるでしょう。
こうした交渉は、自分だけで行う必要はありません。任意売却に詳しい不動産会社や弁護士に依頼すれば、債権者とのやり取りを代行してもらえます。交渉に不安がある場合や、手続きに慣れていない場合は、専門家に頼るほうが確実です。手続きや交渉は時間を要することもあるため、余裕を持って対応しましょう。
連帯保証人がいる場合の任意売却の進め方
任意売却を進めるには、連帯保証人との協力が不可欠です。ここでは、連帯保証人を設定している際の任意売却のポイントを解説します。
まずは債務者から連絡を
返済が難しくなったと感じたら、なるべく早く連帯保証人に現状を伝えましょう。競売を避けて任意売却を選ぶ理由や、保証人に及ぶ影響の違いなどを説明しておくことで、理解を得やすくなります。
任意売却では市場に近い価格で売却できるため、残債を減らすことが可能です。対して、競売になると価格が大幅に下がりやすく、結果的に保証人の負担が重くなってしまいます。
説明するときは、費用の内訳や売却後の流れ、返済計画などを具体的に伝えておくと、相手も状況を整理しやすいかもしれません。情報があれば、判断の助けになる場合もあります。資料を使いながら冷静に話すことがポイントです。もし感情的なやり取りになりそうなら、司法書士や不動産会社など第三者に同席してもらうのも一つの方法です。第三者がいることで、落ち着いて話し合えます。
同意が得られたら専門家と連携して売却を進行
連帯保証人の同意を得たら、すぐに売却の準備に取りかかりましょう。不動産会社や弁護士、司法書士などの専門家と協力し、売却価格の決定、販売活動、金融機関との調整を進めていきます。
名義人が複数いる場合は、それぞれからの承諾や書類の提出も必要です。関係者全員の協力が揃ってはじめて、金融機関の承認が得られます。
売却が完了すれば、残った債務について金融機関と協議を行います。
ただし、手続きが長引くと、連帯保証人の理解や協力が得られなくなるおそれがあります。途中で話し合いが進まなくなったり、同意を取り直す必要が出てくる場合もあるため、同意を得たあとは早めに手続きを進めることが重要です。専門家の力を借りながら、売却からその後の調整まで滞りなく進めていきましょう。
連帯保証人への影響を最小限に抑えるためにも、早めの準備を
任意売却は、住宅ローンの支払いが難しいときに、競売を回避する手段として選ばれることが多くあります。
しかし連帯保証人がいる場合、その同意が必要不可欠となり、思い通りに進まないことも少なくありません。連帯保証人にとっても、早めに状況を知り、対応することで負担を抑える選択肢が広がります。
一方で、連絡が取れないまま放置すれば、競売に進んでしまい、残されるリスクはさらに大きくなります。任意売却をスムーズに進めるためには、主債務者と連帯保証人の相互理解が重要です。専門家に相談しながら、情報を共有し、無理のない方法で次の一歩を考えていきましょう。
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