ペアローンを組んで購入した住宅は、離婚やローン返済の問題が生じた際、思わぬトラブルを引き起こすことがあります。特に「住宅を売りたいのにローンが残っている」「相手と連絡がつかない」といった状況では、適切な判断と早めの対応が欠かせません。
本記事では、ペアローン物件でも進められる「任意売却」の仕組みや進め方、残債の整理、生活再建の方法について、初めての方にもわかりやすく解説していきます。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
ペアローン物件も任意売却は可能
ペアローンとは、1つの不動産に対して夫婦がそれぞれ別々にローン契約を結び、2本の住宅ローンを組む仕組みです。この形式では、夫婦の両方が主たる債務者となります。
ペアローンを組んで購入した物件であっても、任意売却を進めることは可能です。ただし、共有名義者全員の合意に加えて、両方の金融機関（債権者）の同意が必要です。そのため、任意売却を検討する場合は、ペアローンの構成を踏まえたうえで、各債権者に早めに相談し、必要な手続きや流れを確認しておくことが大切です。
離婚後に放置するリスク
ペアローンで購入した住宅は、夫婦が共有名義で所有し、お互いが相手のローンの連帯保証人になっています。そのため、離婚後も名義やローンをそのままにしておくと、様々なリスクが発生します。
例えば、相手が返済を滞納した場合、連帯保証人である自分に督促が届きます。滞納が続くと、金融機関は競売の手続きを進め、物件全体が強制的に処分される可能性もあります。共有名義である以上、相手の持分だけでなく、自分の権利にも影響が及ぶ点に注意が必要です。
また、固定資産税や修繕費といった維持コストも発生し続けます。税金には連帯納税義務があるため、相手が支払わないと自分が全額負担することになります。
さらに、名義人の一方が亡くなった場合は、その相続人との協議が必要になり、再婚などにより話し合いが複雑化するケースもあります。こうしたトラブルを防ぐためにも、早期に状況を整理し、対応することが大切です。
売却には夫婦の合意が必要
ペアローンで購入した物件は、夫婦の共有名義になっていることが多く、任意売却を進めるには原則として両者の合意が求められます。なぜなら、共有名義の不動産は、すべての名義人による署名・押印がなければ売却の手続きが成立しないためです。
しかし、意見が合わないまま協議を始めると、手続きが長引く恐れや、売却そのものが頓挫する恐れもあります。特に、離婚や別居などで関係が悪化している場合は、感情的な対立から話し合いが難航しやすくなります。こうした状況では、冷静な協議を続けることが重要です。
当事者同士だけでの合意形成が難しい場合は、弁護士や司法書士など第三者の専門家に間に入ってもらう方法もあります。専門家は法的な観点から公平な助言を行い、当事者間では見出しにくい妥協点を探せるでしょう。
また、話し合いがまとまった場合でも、合意内容を口頭で済ませるのではなく、公正証書や合意書として書面に残しておくことが大切です。特に、売却価格の分配方法や売却時期、売却後の手続きなどについては、具体的に記載しておくことで、後のトラブルを防ぎやすくなります。
任意売却しても残債は残る
任意売却では、売却額がローン残債を下回ると、その差額を売却後も返済しなければなりません。抵当権は外れても、残った借金は「無担保債務」として扱われます。
残債の返済条件は、保証会社や債権回収会社との交渉で決まります。実際には、債権を引き継いだ回収会社が対応窓口となるケースが一般的です。交渉の際は、生活状況や収支をまとめた「生活状況表」を提出し、それに基づいて返済方法を調整していきます。
分割払いや利息の見直し、遅延損害金の免除といった条件変更が認められることもあるため、早めに状況を整理し、交渉に臨むことが大切です。専門家に相談すれば、無理のない返済計画を組み立てやすくなります。
※クリックできます↑任意売却を選ぶべき状況とは
任意売却は、売却額がローン残債に届かず、自己資金でも補えないときに検討される方法です。通常の売却では、残債をすべて返済できなければ抵当権が外れず、取引が成立しません。任意売却では、債権者の同意によって残債を残したままでも売却が可能になります。
例えば、離婚や収入減で家を手放す必要があるときなどに任意売却が選ばれることがあります。物件の査定を受け、残債と比較したうえで、早めに金融機関へ相談しましょう。ローン返済が滞ってすぐに相談することで、競売も避けられる可能性が上がります。
競売との違い
任意売却は、債権者の同意を得て、所有者が自ら不動産会社を通じて売却する方法です。これに対して競売とは、住宅ローンの返済が滞った際に、債権者が裁判所を通じて不動産を強制的に売却する手続きです。
競売では市場価格の5〜８割程度で落札されるケースが多く、内覧不可や購入後のトラブル懸念などが理由で、買主の心理的ハードルが高くなりがちです。加えて、売却基準価額が市場価格の4〜5割程度に設定されることもあり、さらに低い価格で落札されることも少なくありません。
さらに、BIT（競売物件情報サイト）で情報が公開されるため、周囲に知られやすく、精神的な負担を感じることもあります。
任意売却は、一般の不動産売買と同じ形式で進められるため、内覧や価格交渉が可能で、購入希望者と直接条件をすり合わせることができます。市場価格に近い金額で売却しやすく、買主との合意により引っ越し時期や引き渡し条件の調整もしやすい点が特徴です。また、周囲に知られる可能性が低く、精神的な負担も比較的少なく済みます。
ペアローンの任意売却を成功させるコツ
トラブルを防ぎ、納得のいく結果を得るためのポイントを押さえておきましょう。ここでは、ペアローンを組んでいる際の任意売却のコツを紹介します。
信頼できる専門家に依頼する
ペアローン物件の任意売却を進めるには、対応経験のある不動産会社や、手続きに強い専門家の協力が欠かせません。
まずは、任意売却に対応している不動産会社を探し、過去の実績や交渉力を確認しましょう。売却活動に加えて、金融機関とのやり取りや書類整理なども依頼することになるため、信頼できる相手を選ぶ必要があります。
住宅ローンや名義変更、法的な手続きに関しては、司法書士や弁護士に相談しましょう。また、離婚と住宅ローンの整理が同時に絡む場合は、どちらにも対応できる専門家を選ぶとスムーズです。競売が迫っている状況でも、対応経験のある会社であれば柔軟に動いてもらえる可能性があります。
感情的な対立は避ける
任意売却を進める際は、住宅ローンの整理を最優先に考え、冷静に話し合うことが大切です。
離婚や別居が絡んでいると、感情的な対立に発展しやすくなりますが、感情に流されてしまうと話し合いが進まず、結果として損失が大きくなるおそれがあります。相手の言動に過敏に反応せず、必要な合意だけに集中しましょう。
意見がぶつかる場合は、無理に押し通そうとせず、第三者を交えて冷静に協議を進めるのもひとつの方法です。また、決まった内容は必ず書面に残しておくことで、後日のトラブルを避けやすくなります。感情を脇に置いて、現実的に進める意識を忘れずに対応しましょう。
離婚後の住まいと生活再建も視野に
任意売却後はローンを整理し、新しい生活を築く必要があります。
売却後の返済計画を事前に立てておく
任意売却でローン残債を完済できない場合は、売却後も差額の返済が続きます。交渉に入る前の段階で、どのように返済していくかを整理し、現実的な計画を考えておくことが大切です。
分割返済を希望する場合は、早めに保証会社や債権回収会社と相談し、対応可能な条件を確認しておきましょう。その際、毎月の返済額や収支の状況をまとめた生活状況表や返済計画書の提出を求められることがあります。
やり取りに不安がある場合は、専門家に同席してもらうことで、条件の調整や書類準備が進めやすくなります。金融機関との合意が成立したあとは、その計画に沿って生活費を見直し、継続的に支払っていけるよう家計を整えることも大切です。
売却後も住み続けたいならリースバックも
任意売却で住宅を手放すことになっても、すぐに引っ越すのが難しい場合は「リースバック」という方法があります。家を売却したあとに買主と賃貸契約を結び、家賃を支払いながらそのまま住み続けられる仕組みです。所有権は移りますが、住環境を変えずにローン整理を進められるため、転居先の確保が難しいときや、子どもの転校を避けたいときに活用されています。
しかし、家賃負担が発生するため、収支の見通しを立てたうえで検討しなくてはいけません。売却後の暮らしを現実的に考えるうえで、住まいを維持しながら再出発を図るための方法のひとつとして検討してもよいでしょう。また、条件によっては将来的に買い戻せる契約を結べる場合もあります。
任意売却後に備えてやっておくべきこと
任意売却が終わっても、生活の再建には準備が必要です。収入と支出を見直し、無理のない範囲で家計を立て直す計画も進めておきましょう。
また、債権者からの連絡が続くため、住所や電話番号が変わる際は必ず伝えておきましょう。信用情報には一定期間記録が残り、新たな借入が難しくなることも理解しておくべきです。さらに、支援が必要な場合は、自治体の相談窓口を早めに調べておくと現実的です。
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