住宅ローンの返済が難しくなったとき、任意売却は選択肢のひとつとなります。ですが、その裏側には悪徳業者が潜んでいることも少なくありません。うまい話に見えても、契約後に高額な費用を請求されたり、不利な条件を押し付けられたりするケースもあります。
この記事では、任意売却に関わる悪質な業者の特徴と、安心して相談できるパートナーを見つけるためのポイントを分かりやすくご紹介します。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
任意売却に潜む悪徳業者の特徴
任意売却を検討し始めると、多くの専門業者が見つかります。しかし、その中には残念ながら、相談者の利益よりも自社の利益を優先する悪徳業者も紛れています。ここでは、そうした業者を見分けるために知っておきたい、4つの特徴をご紹介します
残債ゼロをうたう業者には注意
「任意売却さえすれば、残っている住宅ローンはすべてなくなりますよ」と断言する業者には、注意が必要です。任意売却は、あくまで市場価格に近い金額で売却するための手続きであり、売却価格がローン残高を下回れば、当然ながら借金（残債）は残ります。
通常、残った債務は債権者と話し合い、月々数千円から数万円の無理のない範囲で分割返済を続けます。にもかかわらず、「残債もゼロにできる」といった甘い言葉で契約を迫る業者は避けましょう。また、法律の専門家である弁護士と連携していない業者も注意したいポイントです。
高額な引っ越し代を約束してくる
「新生活のために、引っ越し代として100万円以上を確保します」など、相場を大きく超える高額な費用を約束する悪徳業者も存在します。しかし、高額な引っ越し代の提示は契約欲しさの誇大広告です。
任意売却では、売却代金から引っ越し費用を捻出できる場合がありますが、相場は多くても30万円前後です。また、この費用は債権者（金融機関）の同意がなければ受け取れないため、業者が「必ず渡せる」と保証することはできません。過去には「費用保証を名目に契約を迫る」手口も報告されているため、注意しましょう。
仲介手数料以外の費用を請求する
任意売却の手続きにおいて、宅地建物取引業法では、売却が成立した際に依頼主が不動産会社へ支払うのは、上限が定められた仲介手数料のみとされています。
しかし、悪徳業者は「着手金」「相談料」といった契約前の費用や、「コンサルティング料」「業務手数料」といった名目で、仲介手数料以外の費用を請求してくることがあります。通常の任意売却に関連する業務であれば、これらは仲介手数料に含まれるべきものであり、原則として支払う必要はありません。
また、契約前に支払いを求めてくる業者は絶対に避けましょう。もし、不当な費用を請求された場合は、見積書などの証拠を保管しておき、他の専門家や消費生活センターへ相談してください。
契約を急かす強引な態度
「このままだと、すぐに競売が始まってしまいますよ」「今日中に契約しないと手遅れになります」など、過度に不安を煽って契約を急かすのも悪徳業者の手口です。
住宅ローンの滞納から競売開始までには、通常数か月の猶予があります。「まずは無料相談だけでも」と言って訪問し、不安を煽りながらその場で媒介契約を結ばせようとする手口にも注意が必要です。もし契約内容の説明を省いたまま署名・捺印だけを求められた場合は、その場で応じず「持ち帰って確認します」と伝えましょう。慌てず冷静に判断することが大切です。
信頼できる相談先を選ぶポイント
悪徳業者を避け、任意売却を成功させるには、信頼できるパートナーを選ぶことが何よりも重要です。ここでは、安心して相談できる業者を見極める4つのポイントを解説します。
任意売却の実績が豊富か
まず確認したいのが、任意売却の取り扱い実績です。
任意売却は、債権者との交渉や複雑な権利関係の整理など、一般的な不動産売買とは異なる専門業務です。経験の浅い業者では、こうした特殊な手続きに適切に対応できません。
相談先のホームページで、過去の取扱い件数や解決事例が具体的に紹介されているか確認しましょう。また、電話で実績について尋ねた際に「たくさんやっています」と曖昧に答えるだけで、具体的な事例を示せない業者は避けるべきです。
弁護士など専門家と連携しているか
任意売却が無事に終わっても、ローンが残ってしまうケースは少なくありません。その残債務の整理（自己破産や個人再生など）については、弁護士や司法書士といった法律専門家の力が必要です。信頼できる業者は、こうした法律家と緊密に連携しており、売却後の生活再建までサポートしてくれます。
相談時には「弁護士は社内に在籍していますか、それとも提携先ですか？」「任意売却後の残債務整理までお願いできますか？」と、具体的な対応範囲を確認しておきましょう。
任意売却以外の選択肢も提案してくれるか
住宅ローンの返済に困ったとき、解決方法は任意売却だけではありません。例えば、自宅を売却した後も賃貸で住み続けられる「リースバック」や、親子兄弟間で売買する「親族間売買」という選択肢もあります。信頼できる業者は、あなたの状況を丁寧にヒアリングし、これらの選択肢も含めて最適な方法を一緒に考えてくれるでしょう。
もし最初の相談で「とにかく任意売却しかありません」と断定されたら要注意です。一度立ち止まって、他の相談先にも話を聞いてみることを強くおすすめします。
※クリックできます↑相談前に確認しておきたいチェック項目
実際に業者へ連絡を取る前に、いくつか確認しておきたいポイントがあります。ここでは3つのポイントを紹介します。
契約書の内容が理解できるよう説明されるか
任意売却で交わす契約書は、専門用語が多く分かりにくいものです。
信頼できる担当者なら、契約内容を丁寧に説明してくれます。一方、「適切に処理します」といった曖昧な説明で済ませたり、質問をはぐらかしたりする業者は要注意です。
不利な条件が隠れていないか、納得できるまで質問しましょう。もし疑問が残る状態で署名を求められたら、「持ち帰って検討します」と伝えてください。理解できないまま契約することは絶対に避けましょう。
対応スピードや返信の早さ
任意売却は、債権者との交渉期限があるため、スピード感も非常に重要です。問い合わせのメールを送っても数日間返信がなかったり、電話の折り返しが遅かったりする業者は注意しましょう。対応の遅れは、交渉の機会を逃し、最悪の場合、競売手続きが進んでしまうリスクにもつながります。
また、担当者の交代が頻繁だったりやり取りが曖昧になったりする場合も、依頼先として信頼できるか再検討しましょう。最初の問い合わせに対する返信の速さや、電話口での応対の丁寧さなども、その業者の姿勢を判断する大切な材料です。
安心して任意売却を進めるために、信頼できる相手選びがカギ
任意売却は、住宅ローンの悩みを解決するための手段のひとつですが、依頼する相手を間違えると、金銭的にも精神的にも大きな負担となってしまいます。「残債がなくなる」と断言したり、「引っ越し費用を保証する」といった話には、裏があるかもしれません。また、手数料の内訳を示さず契約を急がせるような業者も避けたほうがよいでしょう。
焦る気持ちがあったとしても、一社だけに決めず、複数の相談先を比べてから判断することが、後悔しない任意売却への第一歩です。冷静に、そして慎重に、人生の再出発をサポートしてくれる相手を選んでいきましょう。
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