住宅ローンの支払いが難しくなったとき、選択肢のひとつとなるのが任意売却です。しかし、任意売却にはできる期間に限りがあり、いつまでも選べる方法ではありません。
この記事では、任意売却ができる具体的な期限やその前後の流れ、注意点について解説します。競売との違いや、手続きを成功させるためのポイントも紹介しているので、「そろそろ支払いが厳しいかも…」と感じている方は早めにご確認ください。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
任意売却ができる期間はいつまでか
任意売却には明確な期限があり、その期限を過ぎると競売による強制的な売却となってしまいます。ここでは、任意売却ができる期限と、滞納から競売までの一般的な流れ、そして販売期間について解説します。
競売の開札日前日までがリミット
任意売却は、競売の開札日前日までに売買契約・決済・所有権移転をすべて終えなくてはいけません。開札日は、裁判所が落札者を正式に決定する日です。この日を過ぎると、競売を止めるには落札者の同意が必要となり、任意売却はほぼ不可能になります。
また、競売に進むと物件情報が公開され、近所や職場に知られる可能性もあります。検討中なら、不動産会社や金融機関に早めに相談し、スケジュールを立てて動きましょう。
目安は滞納から約6〜12ヶ月
住宅ローンを滞納すると、3〜6ヶ月で「期限の利益」を失い、分割返済ができなくなって一括返済を求められます。その後、保証会社が代位弁済を行い、ローンを肩代わりします。この段階から任意売却の相談が可能です。
さらに、約半年で競売の申し立てが出され、開札に進みます。任意売却を目指すなら、滞納から半年以内に専門業者へ相談し、売却の準備を始めるのが現実的でしょう。
任意売却ができるのは販売開始から最長1年程度
任意売却の販売期間は債権者の判断で決まり、長くても1年程度です。売れ行きが悪ければ、数ヶ月で競売に切り替えられる場合もあります。一般的には3〜6ヶ月で買主が見つかるため、売却活動は最初から本腰を入れて進めることが大切です。ぎりぎりまで待たず、販売開始から数ヶ月を勝負どころと考えて、早めに準備しましょう。
任意売却が可能となる条件
任意売却を進めるにはいくつかの条件があります。住宅ローンの滞納が前提で、売却額がローン残高を下回るオーバーローンの状態であること。さらに、金融機関が売却に同意している必要があります。また、共有名義や連帯保証人がいる場合は、その人たちの同意も欠かせません。
任意売却の手続きの流れ
任意売却は段階的に進めます。ここでは、6つのステップに分けて紹介します。全体の流れを把握しておきましょう。
① 不動産会社や専門家に相談
任意売却を考える際は、まず経験のある不動産会社や、弁護士・司法書士に相談することが大切です。中でも任意売却の実績がある不動産会社は、債権者との交渉に慣れているため、手続きをスムーズに進めやすいでしょう。
また、弁護士や司法書士と連携している会社であれば、残ったローンの扱いについてもまとめて対応してくれる場合があります。相談に行く際には、ローン契約書や督促状などの資料を持参すると良いでしょう。
② 不動産の査定と債務状況の整理
任意売却を進めるには、まず物件価格とローン残高を整理し、全体の状況を把握することが大切です。物件の査定は、不動産会社が周辺相場や状態をもとに行い、ローン残高は返済予定表や残高証明書などで確認できます。両者を比較することで、売却後にどれだけの債務が残るかが見えてきます。
また、固定資産税や管理費、修繕積立金に滞納がある場合は、それも含めて債権者と調整が必要です。滞納額が大きく、管理組合の同意が得られない場合には、任意売却が難しくなることもあります。
③ 債権者との交渉
任意売却を進めるには、債権者と話し合い、売却価格や残ったローンの扱いや代金の分け方などについて決めます。このときは、返済の計画や配分の内容に納得してもらうことが前提です。
配分には、売却にかかる費用や引っ越し代なども含めます。債権者が複数いれば、それぞれから承諾を得なければなりません。物件を共有している人や連帯保証人がいる場合も、同じように同意が必要です。普段から丁寧に連絡を取り、信頼される対応をしておくと、話がスムーズに進みやすくなります。
④ 販売活動と内覧対応
債権者の合意が得られたら、いよいよ物件販売の開始です。任意売却も一般の物件と同様に、インターネットや不動産情報サイトに掲載されます。
内覧を受け入れる際は、部屋の印象が購入意欲に影響するため、室内はなるべく整えておくと良いでしょう。生活感が強く出ていると敬遠される場合があります。また、購入希望者には物件の状況を正直に伝えておくことで、トラブルを防げます。
⑤ 売買契約と債権者の承諾
買主が見つかったら、売買契約を結びます。契約書には、売却価格や引き渡し時期、買主の情報などが記載されます。
作成した契約書は債権者に提出し、内容に問題がないか確認を受けます。妥当性が認められれば承諾となりますが、「売買代金配分表」の修正を求められることもあるため、状況に応じて柔軟に対応する姿勢が求められるでしょう。
⑥ 決済・引き渡し
決済は通常、買主が利用する金融機関の店舗で行われ、売買代金の支払いと同時に、所有権の移転や抵当権の抹消も進められます。登記の手続きは、司法書士が担当するのが一般的です。
引っ越し費用については、債権者の判断で売却代金から一定額を認めてもらえる場合があります。金額の目安は10万〜30万円程度ですが、認められないこともあるため、あらかじめ確認しておきましょう。
※クリックできます↑任意売却の期間が過ぎたらどうなるか
任意売却の期限である開札日前日を過ぎてしまうと、選択肢は競売のみとなります。ここでは、任意売却の期限について解説します。
買主が見つからなければ競売へ移行
任意売却が開札日前日までに成立しない場合、物件は競売にかけられることになります。競売では市場価格より2〜５割ほど安くなる傾向があるため、売却後に多くの残債が残ってしまう可能性があります。結果として、任意売却よりも経済的負担が大きくなり、その後の生活に影響を与えるケースも少なくありません。
さらに、競売では内覧ができない物件も多く、購入希望者が限られるうえ、競売情報がインターネット上で公開されるため、近隣に知られることも避けづらくなります。
引っ越し時期の融通も効かなくなる
任意売却では引き渡し時期の相談ができても、競売では強制退去です。競売では裁判所の命令により「引き渡し命令」が発令され、期限を過ぎても退去しない場合、強制的に執行官が訪問することもあります。引っ越し費用や転居先の相談などもできなくなるため、生活の立て直しが困難にならないようにしなくてはいけません。
任意売却を成功させるためのポイント
任意売却を成功に導くには、適切な不動産会社選びと債権者との良好な関係構築、そして時間管理が重要です。ここでは、任意売却の成功率を高めるための3つのポイントを紹介します。
任意売却の実績がある不動産会社を選ぶ
通常の売却と違い、任意売却には専門的な交渉や調整が不可欠です。経験豊富な会社に相談することで、成功率が高まります。
そのため、過去の任意売却件数や、債権者との対応経験の有無を確認しておきましょう。加えて、司法書士や弁護士と連携している会社であれば、残債についても対応してくれます。さらに、担当者との相性も重要なため、相談時の対応や話の分かりやすさなどをチェックしたうえで依頼先を決めるのがポイントです。
債権者との信頼関係を大切に
債権者（主に金融機関）は、返済が難しい状況でも、債務者の誠実な姿勢や計画性を重視しています。任意売却を進めるには、返済の意思を示し、必要な書類や正確な情報をできるだけ早く提出することが基本です。わからないことがあれば、不動産会社や専門家に相談しながら丁寧に対応しましょう。
一方で、不利な条件を隠したり、曖昧な説明をしたりすると、信頼を損ねて任意売却の許可が得られないこともあります。やりとりを先延ばしにせず、着実に進める姿勢が大切です。
時間的な余裕を意識して動く
任意売却の成功には「買い手を見つける」「債権者の承諾を得る」「決済を完了する」など複数のステップが必要で、それぞれに時間がかかります。競売開始が迫っている場合は、買取業者への売却も視野に入ります。時間が足りないと、条件のよくない形での売却になりやすいため、早めの相談が大切です。住宅ローンの支払いに不安を感じたら、まずは専門家に相談することから始めましょう。
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