「住宅ローンが払えない…でも、この家には住み続けたい」
そんな悩みを抱える方にとって、任意売却と親子間売買の組み合わせは、一つの有力な選択肢です。親子間で家を売買し、ローン問題を整理しながら自宅に住み続ける――この方法には多くのメリットがある一方で、金融機関の融資審査や贈与税のリスク、住宅ローン控除の制限など、いくつかの注意点もあります。
この記事では、「任意売却親子間売買」に関心のある方に向けて、制度の仕組みからメリット・デメリット、リースバックとの違いまでを具体的に解説します。
リスタート株式会社 代表取締役 峯元 竜
建設業個人事業主を7年経営後、不動産業を12年間経験。2017年の独立開業後、事業の負債を抱えながら働きつつ 副業を掛け持ちしていた経験をもとに、依頼者目線で課題解決に取り組む。
任意売却やリースバックを通じて、一人でも多くの依頼者が安心して新しい生活をスタートできるよう支援。また独自のネットワークを活かし、複雑な金融機関との交渉や、迅速な売却サポートにも強みを持つ。
親子間売買は可能！ただし注意点も多く慎重な対応がカギ
親子間売買とは、親子の間で不動産を売買することを指します。住宅ローンの返済が厳しくなった際に、競売を避けて住み慣れた家にとどまりたいと考える人が検討する手段です。この取引自体は法律上認められており、売買契約書の作成や所有権移転登記など、第三者間の売買と同様の手続きを行います。
ただし、親族間の取引は価格の妥当性に対する税務署の確認が厳しくなり、相場より明らかに低い価格での売却は贈与と見なされるケースもあります。そのため、不動産会社の査定書など、客観的な根拠を示すことが大切です。
任意売却と組み合わせれば、債権者の同意を得やすくなることもあります。ただし、実態のない取引と見なされないよう、内容を説明できる形で進めることが重要です。専門家に相談しつつ慎重に進めましょう。
メリット：親子間売買で住み慣れた家に住み続けられる
ここでは、親子間売買における主なメリットを解説します。
引越しを避けられる
大きなメリットはやはり、売却後も住み慣れた家にそのまま住み続けられる点です。親子間売買では生活拠点が変わらず、家族への負担を最小限に抑えることができます。例えば、小さな子どもがいる家庭では、転校を避けられるため学習環境や友人関係の維持につながります。
通勤・通学の交通手段を見直す必要もなく、介護が必要な家族がいる場合も、通い慣れた施設や病院を変えずに済むことが大きな安心につながるでしょう。また、自宅を事業用に使っている場合は営業場所を移す必要がなく、顧客対応や信頼関係の維持にもプラスです。
第三者に知られずに解決しやすい
住み続けられることに加えて、親子間売買では取引内容が周囲に広まりにくいというメリットもあります。
一般的な売却では不動産会社を通じて物件情報が公開されますが、親族間の取引ではこのような情報発信が不要です。特に、競売に進んだ場合は裁判所の公告によって情報が公開され、近隣や職場に状況を知られる可能性も生じます。
その点、親子間での売買は取引の詳細が外部に出にくく、引越しを伴わないため生活環境に目立った変化もありません。プライバシーを守りながら問題解決を進めたい人にとって、有効な方法です。
買主が親族なので柔軟な対応が期待できる
親子間での売買は、暮らしの事情に合わせて柔軟に話し合えるのが特徴です。例えば、親が住み続ける場合、子が家賃を抑えたり、支払い方法を調整したりと、無理のない形で住まいを維持できます。
将来的に親が家を買戻したいと希望したときも、形式にとらわれず相談しやすく、前向きな対応が期待できます。第三者との取引では難しい支援や協力も、親子間ならではの関係性があれば可能です。
親子間売買の注意点
親子間で不動産を売買する際は、一般の売買と比べて審査や税制の扱いに違いがあるため、事前の確認と対応が欠かせません。ここでは、親子間売買で押さえておくべき注意点を解説します。
金融機関の融資ハードルが高い
親子間売買では、住宅ローンの審査が通常より厳しくなる傾向があります。親族同士の取引は資金の使い道や契約内容に疑問を持たれやすく、融資の正当性が重視されるためです。贈与と見なされれば、保証会社の審査で否決されることもあります。
こうしたリスクを避けるには、自分で申請するより、不動産会社に依頼した方が現実的です。金融機関との調整や書類準備も任せることができ、負担を抑えられます。また、審査に落ちた記録は半年ほど信用情報に残り、以後の申し込みに影響が出ることもあるため、早めの相談が大切です。
住宅ローン控除などの優遇制度が使えない場合も
親子間売買では、同居していたり生活費の援助があったりすると、「生計が同一」と判断されて住宅ローン控除の対象外と見なされるケースがあります。住民票が別であっても、実際に経済的なつながりがあれば適用されないことがあります。
また、控除を受けるには買主の居住要件や返済期間、所得など、複数の条件を満たさなくてはいけません。これらの要件は契約内容にとどまらず、生活の状況にも関係するため、事前に確認しておきましょう。
売却価格は適正価格でなければ贈与税のリスクがある
親子間で不動産を売買する際、著しく安い価格で取引すると、差額が贈与と見なされ、贈与税の課税対象となることがあります。これを避けるには、不動産会社の査定に基づき、市場価格に近い金額で売却価格を設定することが重要です。あわせて、契約書や査定書などの根拠資料を整え、保管しておくことも求められます。
万が一贈与と認定された場合は、贈与税に加えて加算税や延滞税が発生する可能性もあるため注意しましょう。価格の判断は主観に頼らず、外部の客観的な評価を参考にすることが賢明です。
契約書の作成は必須
親子間の売買であっても、契約書を作成していなければ、正式な取引と認められない可能性があります。口約束だけでは売買と見なされず、贈与と判断されるリスクが残るため注意が必要です。特に親族間の取引では、金銭の授受が曖昧だと税務上不利になる場合があります。
契約書は自作も可能ですが、内容に不備があるとトラブルにつながりかねません。そのため、不動産の専門家に依頼して、正式かつ正確な契約書を揃えておきましょう。
※クリックできます↑親子間売買が難しい場合のもう一つの選択肢「リースバック」
これまで見てきたように、親子間売買は金融機関の融資ハードルが高かったり、贈与税のリスクがあったりと、実現が難しいケースも少なくありません 。
しかし、親子間での売却が困難だからといって、住み慣れた家を手放さなければならないわけではありません。そのような場合に有力な選択肢となるのが、自宅を第三者に売却した後も、家賃を支払うことで住み続けられる「リースバック」という方法です 。ここでは、その仕組みと特徴を解説します。
リースバックとは
リースバックは、自宅を不動産会社などに売却し、その後も賃貸契約を結んで住み続ける不動産取引です。住宅ローンの返済や資金確保をしつつ、転居を避けたい方に利用されています。
売却後は所有権が買主に移り、ご自身は借主としてそのまま住み続けます。ローン返済が難しい場合や、老後資金を確保したい方にとって、住み慣れた家にいられる安心感が魅力です。
ただし、多くは定期借家契約となるため、契約満了時に退去を求められる可能性があります。長く住みたい場合は、条件を事前に確認しておきましょう。
また、家賃が相場より高くなる傾向もあり、支払いが負担になる点も知っておきましょう。そのため、無理のない資金計画を立てることが重要です。不安があれば、契約前に専門家へ相談することをおすすめします。
将来的な買戻しも選択肢の一つ
リースバックの中には、将来的に自宅を買い戻すことを前提とした契約もあります。買戻し前提の契約では、売却時に買戻しの価格や期限、支払い方法などの条件をあらかじめ書面で明記しておくことが重要です。条件が曖昧なままだと、後のトラブルにつながる可能性があります。
なお、リースバックは第三者との取引が基本であり、親族に売却して住み続けるようなケースとは仕組みが異なります。親族間では税務上の贈与認定リスクなどがあるため、買戻しを前提とした取引を希望する場合でも、一時的に第三者へ売却する形が現実的です。
こうしたリースバックを活用すれば、住み慣れた自宅にそのまま暮らしながら、将来的な買戻しを視野に入れた資金計画を立てることも可能です。
第三者に売却する場合の注意点
リースバックは第三者に売却する形となるため、契約相手の信頼性や契約内容の確認が不可欠です。特に、賃貸契約の期間、更新可否、退去条件などは、詳細に取り決められます。
契約終了後に退去を迫られたり、所有者の変更により条件が変わるリスクもあります。買主が転売目的の場合には、そうしたリスクが高まる点にも注意が必要です。
こうした不安を避けるには、契約前に内容を十分に精査し、不明点は専門家に相談するのが賢明です。業者によって条件や賃料にばらつきがあるため、複数の会社に相談し、比較検討しましょう。
自宅に住み続けるために
任意売却による親子間売買は、住宅ローンの返済に行き詰まったときでも、自宅に住み続けたいという思いを実現できる方法の一つです。
親子間という信頼関係を活かして柔軟な取引ができる一方、適正な価格設定や住宅ローンの融資審査、税制上の扱いなど、通常の売買とは異なる配慮が求められます。
また、任意売却の手続きを親子間で進めるには、債権者の同意や不動産業者の関与が必要になるケースもあります。制度の理解と慎重な準備が欠かせません。
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